最近市場持續(xù)震蕩磨底，但房地產(chǎn)板塊久違出現(xiàn)回暖和反彈，這一波行情背后是什么原因？博時基金行業(yè)研究部高級研究員蘇若琳為大家?guī)矸康禺a(chǎn)行業(yè)觀點最新分享。

2020年開始，整個房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一波震蕩和調(diào)整，先請您給大家回顧一下房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了哪些事情，為什么會出現(xiàn)這樣的調(diào)整？

蘇若琳：從2020年疫情開始，房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一輪下跌。因為封城，一季度房地產(chǎn)銷量較差，股票跌了一陣，之后政府開始放松房地產(chǎn)相關(guān)政策，銷量或房價稍微有些刺激后房價開始漲、股價回升。到2020年8月，最著名的房地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線”政策出臺，核心是三個財務(wù)指標(biāo)去限制房企規(guī)模擴(kuò)張或限制房企加杠桿，到年底又出臺了銀行業(yè)“房貸兩集中”管理政策。

2020年12月開始，房地產(chǎn)板塊開始下調(diào)，那時基本面還較好，因為2020年下半年房地產(chǎn)銷量比較不錯，2021年上半年整體銷量也很好，但股價開始下跌，一直到2021年7月份左右。7月底、8月初時，大家發(fā)現(xiàn)整個市場銷量變差，核心原因是“三條紅線”以及“房貸兩集中”制度開始發(fā)揮作用，銀行端對居民購房貸款按揭開始收縮，一定程度上對改善性住房產(chǎn)生了很大打擊。

由于二手房和新房銷量受到很大沖擊，所以整個市場從去年7月開始銷售一直往下滑。房地產(chǎn)有點像周期股，跟政策相關(guān)，如果行業(yè)基本面比較差，就開始預(yù)期有新的一輪政策放松，公司之前跌的比較多，就開啟估值的修復(fù)。有一些比較龍頭的公司到現(xiàn)在修復(fù)了近一倍左右，去年8月底開始的修復(fù)行情基本上一直走到現(xiàn)在，大概是以上情況。

最近兩周，房地產(chǎn)板塊反彈較多，是否與最近整個政策面有所松動相關(guān)，您如何看？

蘇若琳：自去年7月底以來，大家抱著政策可能會相對放松的預(yù)期，以基本面越差、政策放松預(yù)期越強(qiáng)的思路去配置房地產(chǎn)板塊。

之前統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)出來之后，有比較大幅度的震蕩下跌行情，因為統(tǒng)計局公布了數(shù)據(jù)比較好，大家在猜想預(yù)期是不是要減弱？之后又拉回來，是因為政府對于房地產(chǎn)繼續(xù)放松的態(tài)度沒有改變，提振了市場信心，整個行情又開始向上走，行情都還算不錯。

從您的角度來看，政策面處于怎樣的邊際修復(fù)狀態(tài)？對于未來整個房地產(chǎn)板塊會有怎樣的影響？

蘇若琳：目前政策確實是在邊際修復(fù)，可以分兩端來看。一端是需求端，包括新聞上一些首付比下降或房貸利率下降，尤其春節(jié)后不同城市陸陸續(xù)續(xù)都在開放。另一端是供給端，政策對于企業(yè)端也有一些支持。但目前對于供給端政策支持的力度相對來說不是很強(qiáng)，所以總體來說供需兩端都在逐漸放松。

您剛剛提到，最近一些城市釋放了比較寬松的信號，在銀行個人房貸的額度包括住房貸款利率上面有放松，不少人覺得目前房地產(chǎn)整體的信貸環(huán)境在回暖，您如何看待？信貸環(huán)境對于未來房地產(chǎn)板塊行情有怎樣的影響？

蘇若琳：首先，對基本面來說，我們注意到這一輪房貸利率的下降跟以往幾輪不一樣，這一輪到目前為止，基準(zhǔn)利率下降非常有限，影響沒有像大家想象中那么強(qiáng)。二是對于板塊行情的影響，只要銷售基本面還沒有特別明顯回暖，那么持續(xù)政策放松的預(yù)期就會一直存在，股票大概率繼續(xù)一直往上走，大體上趨勢不會改變。

我們看到最近3月份LPR數(shù)據(jù)利率沒有降，能不能先給大家介紹一下LPR利率跟房地產(chǎn)板塊有怎樣的聯(lián)系？如果降息的話，對房地產(chǎn)板塊會有怎樣的影響？

蘇若琳：首先，LPR不下降跟外部環(huán)境有一定影響，因為中美的十年期國債利差在收窄，美國現(xiàn)在有加息預(yù)期，我們?nèi)ソ礚PR相對來說有限，因為LPR相當(dāng)于基準(zhǔn)利率，空間相對來說有限。

我們在買房子的時候合同定約，是LPR加上加點，如果LPR降的越多，房貸利率就越低，同時也會影響到存量房的還款額度，使得有更多的現(xiàn)錢去買新房。

在整個穩(wěn)增長的基調(diào)下，房地產(chǎn)會不會作為一個非常重要的抓手？您對此是如何看，是否可持續(xù)？

蘇若琳：今年穩(wěn)增長主要依靠兩個板塊，一是基建，二是是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的投資額跟GDP增速的關(guān)系會更大些。目前來看今年經(jīng)濟(jì)壓力確實比較大，如果要實現(xiàn)5.5%增速的話，對于房地產(chǎn)需要有更大力度政策的釋放，才能去緩解這個壓力。

在整個穩(wěn)增長基調(diào)下，目前房地產(chǎn)板塊行情是否有可持續(xù)性呢？

蘇若琳：大體我覺得是有的，核心原因是現(xiàn)在整個需求或者說經(jīng)濟(jì)都還沒有起來，因為房地產(chǎn)對于中國GDP影響很大，整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游加起來大概占到GDP的20%以上。

只要基本面沒有很明顯的復(fù)蘇，那么房地產(chǎn)行情應(yīng)該還能夠繼續(xù)走下去。如果基本面有比較強(qiáng)的復(fù)蘇之后，大家對于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期提高，可能就不會把關(guān)注點放在房地產(chǎn)板塊。

從去年開始，房地產(chǎn)板塊有非常多新的概念，去年也有了REITs的試點，能不能先給大家介紹一下REITs到底是什么？對于房地產(chǎn)行業(yè)有怎樣的意義和作用？

蘇若琳：REITs是一種證券投資工具，在發(fā)達(dá)國家有很多，中文名叫做不動產(chǎn)信托基金。它的底層資產(chǎn)是各種各樣的商業(yè)型資產(chǎn)，寫字樓、酒店、商場也好，資產(chǎn)背后是每一年產(chǎn)生的現(xiàn)金流做保障，投資人賺的是現(xiàn)金流分紅，每一年的分紅比例比較大。因為中國現(xiàn)在整體持有型不動產(chǎn)體量較大，所以應(yīng)該是未來一個比較大的趨勢。

越來越多的資金涌入到REITs中，它對于您剛剛提到的不動產(chǎn)會有怎樣的刺激嗎？

蘇若琳：現(xiàn)在已有一些公募REITs，但底層資產(chǎn)更多是一些公建類的、基礎(chǔ)設(shè)施類的項目，包括有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園這樣的項目。

未來隨著像商場、寫字樓這些商業(yè)型的資產(chǎn)被裝進(jìn)去，大家對于不動產(chǎn)投資的渠道就會增多，會有更多的資金涌入到這個領(lǐng)域里面去。

房地產(chǎn)涉及到細(xì)分子行業(yè)也比較多，能不能也給大家介紹一下房地產(chǎn)板塊整體的產(chǎn)業(yè)鏈？

蘇若琳：與其叫做產(chǎn)業(yè)鏈，不如叫做產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。從整個建造周期來看，首先開發(fā)商要從政府那邊拍到地，之后開工環(huán)節(jié)涉及到挖掘機(jī)、水泥、防水材料等材料，竣工環(huán)節(jié)涉及到像玻璃、涂料、石膏板等建材各個領(lǐng)域，建材又和上游基礎(chǔ)原材料比如銅、鐵礦石、煤炭息息相關(guān)，當(dāng)整個房子完成建造交付給居民之后，居民還需要去買家電如空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等。

如果房子有增值的話，可能還會刺激居民的財富增長預(yù)期，比如衍生去買更多的東西，甚至像汽車這樣的大宗品也會一定程度上間接被影響到。

您從大家的購房需求延伸到了上下游可能會影響到的行業(yè)。因為直接投資投資不動產(chǎn)對于資金鏈流動性需求也比較大，作為普通投資者而言，如果參與到目前房地產(chǎn)行情的話，有哪些方式？

蘇若琳：剛剛REITs就是一個很好的方式，但目前可能品種還比較有限，因為中國整體不動產(chǎn)體量非常大，未來會慢慢開放出來。其它類似房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的股票。

過去大家更愿意去買房，核心原因是因為房子漲價預(yù)期比較強(qiáng)，“房住不炒”從2016年底就開始一直在提，整個政策基調(diào)沒有變化，未來對于房價上漲預(yù)期沒有像過去這么強(qiáng)的話，可能就不會在住宅類型投資更多的錢，反而有可能去買一些持有型不動產(chǎn)。所以我覺得股票和REITs都是渠道。

在房地產(chǎn)標(biāo)的選擇的時候，您會有怎樣的建議，可以根據(jù)哪些指標(biāo)或如何去判斷優(yōu)質(zhì)標(biāo)的？

蘇若琳：現(xiàn)在大家關(guān)注更多的是三條紅線，即三個指標(biāo)，現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率和剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率。每一個指標(biāo)都有一個對應(yīng)閥值，如果上市公司三個指標(biāo)都落入閥值之間，那么就是一家綠檔企業(yè)，可以篩選一家公司是否是財務(wù)穩(wěn)健。

然后看土儲質(zhì)量即公司存貨分布，過去拿地大體上分布在哪些區(qū)域，重點是越在核心城市、大城市或大都市圈分布，那么這個公司的土儲質(zhì)量就越好。不可否認(rèn)的是整個城鎮(zhèn)化的趨勢是往大都市圈流動，在此情況下，人才從三四線往外流，去到大都市里面，所以大都市圈的土儲質(zhì)量會比三四線更好。

核心我覺得就是以上兩個標(biāo)準(zhǔn)。只要過去幾年沒有加特別多的杠桿，沒有借貸特別多，那么這家公司問題就不會太大。

過去一段時間有些房企出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，大家投資房地產(chǎn)板塊的時候也比較擔(dān)心違約風(fēng)險，您如何看待？

蘇若琳：房地產(chǎn)違約風(fēng)險要從2015年、2016年棚改貨幣化說起，三四線的需求上升后，很多民營房企通過大規(guī)模加杠桿以非?？斓乃俣热U(kuò)大規(guī)模，把銷售排名沖到很高，埋下風(fēng)險隱患。

如剛才所述，2020年8月份開始有三條紅線，包括年底的貸款“兩集中”制，本質(zhì)上都是在收緊房企的杠桿，從去年下半年到現(xiàn)在以來房企遇到的問題。

第一是整個銷售市場在快速下滑。

第二是金融機(jī)構(gòu)端對于資金在逐漸收緊。

第三某種程度上房企欠了政府的錢，比如政府賣地，有應(yīng)付未付土地款。

第四房企也欠了居民的錢。

因為我們國家本質(zhì)上還是預(yù)售制度，相當(dāng)于居民先把錢給到開發(fā)商，開發(fā)商再去蓋樓，直到蓋完交付給居民，才算把錢都拿到手。

但因為還沒蓋完就提前拿到這部分錢，所以本質(zhì)上也算是欠居民的錢。房地產(chǎn)企業(yè)一旦現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不動，某一方有違約，就會容易引發(fā)連鎖反應(yīng)。

我們看到，違約現(xiàn)象出現(xiàn)時，政府也有出面協(xié)調(diào)。您覺得未來違約風(fēng)險會在邊際收斂的狀態(tài)嗎？

蘇若琳：目前來說還不太明朗，政府在一定程度上有去干預(yù)?？赡苡泄?yīng)端潛在的風(fēng)險，相當(dāng)于民營企業(yè)的交叉違約。房地產(chǎn)行業(yè)有一個指標(biāo)叫權(quán)益比，投一個項目不是本公司百分之百投資，可能還有一些合作伙伴，其中一方違約會影響到另外一方，這就是交叉違約的風(fēng)險。

還有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的交叉違約，可能導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈上下游發(fā)生了交叉違約，比如開發(fā)商要還供應(yīng)商的錢，供應(yīng)商可能也有自己的應(yīng)付款。

對于普通投資者而言，更適合去布局些具備高信用的頭部企業(yè)。

說到房地產(chǎn)投資，大家很關(guān)注房產(chǎn)稅的落地對于房地產(chǎn)板塊行情會有影響嗎？您覺得未來房地產(chǎn)板塊是機(jī)會居多還是風(fēng)險居多？

蘇若琳：財政部前段時間已明確說目前短期內(nèi)沒有繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅，所以從短期來看，對于基本面或整個行業(yè)板塊也好，影響不是很大，但長期會推進(jìn)下去。

我們要搞清楚房地產(chǎn)稅的功能是什么，房地產(chǎn)稅在歐洲國家實行了非常多年，本質(zhì)上其實是有兩個功能，一是籌集財政資金，歐美國家地方政府一部分的財政收入來源來自于房地產(chǎn)稅；二是調(diào)節(jié)市場預(yù)期或改善收入分配。

對于我們國家來說，要做到第一個功能籌集財政收入資金，短期來看不太可行，更多的是影響到居民端對于房價的預(yù)期。對于板塊行情來說，它跟基本面相關(guān)，如果影響到購房預(yù)期的話，那么整個購房需求量會下降，相應(yīng)傳導(dǎo)到房企的營收端、利潤端，但這是比較長期維度的事情，目前看不到特別明顯的影響。

房地產(chǎn)板塊也是跟政策相關(guān)性比較高的一個行業(yè)，特別是我們看到未來相關(guān)的政策也是會陸續(xù)的出臺，您覺得對于普通投資者而言，投資房地產(chǎn)板塊需要注意哪些風(fēng)險呢？

蘇若琳：房地產(chǎn)板塊算是一個周期性行業(yè)。比如去年7月份，房地產(chǎn)市場開始變差的時候，股價反而開始在上漲，基本面變差的時候股價反而開始上漲，跟政策有很強(qiáng)的相關(guān)性。但凡是周期型的股票投資機(jī)會，不能說是特別持久的機(jī)會，這個是需要注意的。尤其是關(guān)于政策的理解要更加細(xì)致的去跟蹤。

今天蘇總給大家分享了整個房地產(chǎn)板塊投資，包括目前行情背后的原因，以及未來的投資機(jī)會。其它要分享的投資建議？

蘇若琳：關(guān)于投資建議，我覺得股票收益率與基本面盈利高度相關(guān)。我特別喜歡一句話——短期是投票器，但是長期是稱重機(jī)，這在A股市場特別能夠反映出來。因為短期A股市場情緒面的影響會更強(qiáng)，但拉長來看，不管是往上漲還是往下跌，都要回歸到基本面去，即我們盈利增長多少，對應(yīng)股票的收益率也應(yīng)該是多少。

所以我覺得不要對某些上漲行情特別樂觀去追，也不要對某些下跌行情特別悲觀，覺得失去信仰完全拋棄它。

很多時候，反著來看這個事情，會看的更清楚一些。做長期投資者去看稱重機(jī)，因為情緒的變化很難去把握和琢磨。

▼

往期精彩回顧

▼

▼

-END-

本文首發(fā)于微信公眾號：金證研。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。