曾被捧上神壇的學(xué)區(qū)房，在2021年產(chǎn)生了前所未有的震蕩。而一切，都源于“多校劃片”的落地。如今，學(xué)區(qū)房也變得更加理性。

2021年7月，隨著西城區(qū)德勝、金融街(000402)、月壇三大頂尖學(xué)區(qū)的學(xué)生被派位，“多校劃片”徹底成為現(xiàn)實，此后幾個月，這三大頂尖學(xué)區(qū)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房房價應(yīng)聲而跌。

根據(jù)時代周報此前報道，德勝片區(qū)部分房源的掛牌價出現(xiàn)30-100萬元不等的下降。另有中介稱，海淀蜂鳥社區(qū)房源總價跌了近200萬元。

2022年幼升小工作已經(jīng)陸續(xù)展開，4月19日，北京市教委發(fā)布《關(guān)于2022年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》，再度強調(diào)多校劃片的重要性。上述《意見》指出，今年，北京將積極穩(wěn)妥推進以多校劃片為主的入學(xué)方式。同時，加大戶籍、房產(chǎn)等適齡兒童少年入學(xué)信息采集表所填報內(nèi)容真實性的審核力度。

作為調(diào)控學(xué)區(qū)房的最大“殺器”，“多校劃片”再次被強調(diào)。一年過去，家長們的心態(tài)發(fā)生了改變，而學(xué)區(qū)房的價值也再次被審慎思考。

近日，時代周報記者以購房者的身份走訪北京市西城、東城、海淀學(xué)區(qū)房，發(fā)現(xiàn)家長逐漸向非熱門學(xué)區(qū)外溢，從客觀上實現(xiàn)了“削峰填谷”，而這也直接導(dǎo)致了部分學(xué)區(qū)房價格、成交量回歸理性。

新街口、廣內(nèi)成“香餑餑”

西城去年執(zhí)行“多校劃片”政策后，有的家長甚至直接放棄原定買房計劃，彼時，西城一套770萬的房子，甚至能直接降到700萬。

掛牌價下降的同時，成交量也在下降。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，西城區(qū)二手住宅成交套數(shù)為949套，較6月的1212套，下調(diào)約21%。同時，2021年8月25日，北京教委部署秋季新學(xué)期工作時指出，“將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗”，進一步落實學(xué)區(qū)化集團化辦學(xué)。此后，部分原本有購房意愿的家長陷入了觀望。

如今，一年過去了，家長們似乎變得更加理性，“名校”的概念被逐漸弱化，學(xué)區(qū)房市場開始走向均衡：以德勝、金融街、月壇為代表的金字塔尖的這部分學(xué)區(qū)，房價得到有效控制，而新街口、廣外等較弱的學(xué)區(qū)則開始得到更多家長的關(guān)注，由此出現(xiàn)了從熱門學(xué)區(qū)外溢到非熱門學(xué)區(qū)的現(xiàn)象。

采訪中，時代周報記者獲悉，此前想買德勝、金融街、月壇等熱門學(xué)區(qū)的部分家長改變思路，他們目前更傾向于到展覽路、新街口、廣內(nèi)等非熱門學(xué)區(qū)。

以新街口為例，相較于金融街、德勝、月壇，新街口的教育資源相對較弱，2021年，新街口的學(xué)區(qū)房均價為12萬/平方米，在出現(xiàn)外溢情況后，現(xiàn)在反而漲到了13、14萬/平方米。

除西城本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)外溢現(xiàn)象外，東城區(qū)也成了接收外溢學(xué)生的大戶，“之所以會出現(xiàn)這種情況，是因為很多想買西城房子的家長，擔(dān)心被調(diào)劑，便選擇了更為安全的東城?！睎|城中介劉磊告訴時代周報記者。

時代周報記者了解到，東城區(qū)教育資源相對平均，雞娃程度較低，熱門學(xué)區(qū)有東直門、崇文門以及和平里?！斑@三個區(qū)域基本是東城區(qū)學(xué)區(qū)的上等地段?！眲⒗诟嬖V時代周報記者，“現(xiàn)在一套上新會比前一套高，每套會差5-10萬?！?/p>

如新景家園東區(qū)，該小區(qū)緊挨崇文門，花市小學(xué)、前門小學(xué)、崇文小學(xué)、回民小學(xué)等牛小均在其派位范圍內(nèi)。

購房者王靜向時代周報記者表示，2021年10月，她看中一套新景家園兩室一廳的房子，當(dāng)時報價850萬左右，覺得價格不合適想再看看，然而到今年4月初再看時，該房屋的報價就變成了900多萬。當(dāng)時中介告訴她價格合適，不要猶豫，“可是我沒有經(jīng)驗，不到半年就漲了50多萬。”

降價70萬才出手

西城多校劃片事件的影響波及面甚廣，同為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的海淀和東城，其目前學(xué)區(qū)房房價也開始走向理性。

如同走在賓館里的長走廊一般，光線很暗，房間戶型相似，這是位于北京市海淀區(qū)萬柳的蜂鳥家園。小區(qū)里只有4棟樓，共有1296套房子，八成戶型為40-50平方米的開間。

曾被稱為“宇宙頂級”學(xué)區(qū)房中心的蜂鳥家園小區(qū)，因“百分百”對口中關(guān)村(000931)三小，一直被視為海淀學(xué)區(qū)房的“風(fēng)向標(biāo)”。

在學(xué)區(qū)房被神話的那些年，蜂鳥家園房價在過去十多年來一直呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，價格在最高點時，50平米的開間可以賣到1000多萬，銷量幾乎占據(jù)萬柳片區(qū)銷量的1/3。

海淀區(qū)宣布“多校劃片”的時間比西城區(qū)更早。早在2018年，海淀就宣布“多校劃片”政策。但彼時，政策并未落地，在短時間的降價后，家長們依然前赴后繼，房價與成交量節(jié)節(jié)攀升。

然而，2021年7月份，海淀區(qū)發(fā)布政策，強調(diào)自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。這意味著，海淀區(qū)的教改政策真正落地。

小李從事學(xué)區(qū)房行業(yè)已經(jīng)多年，在學(xué)區(qū)房最火熱的那幾年，每天都有家長來詢價。然而，自2021年7月之后，來詢價的家長顯著減少，他告訴自稱要買房的時代周報記者，“你是近1年來，第一個上門找我看房的顧客，大部分都是網(wǎng)上詢問完之后就沒了音訊?！?/p>

海淀中介樂樂提供給時代周報記者一份萬柳片區(qū)的成交名單，數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，蜂鳥家園最低成交價為750萬元，較高點時便宜200萬元。

與此同時，從2021年8月開始，萬柳片區(qū)成交量顯著減少。由高點時的單月50多套減少至40多套，2022年3月，萬柳片區(qū)共成交44套，而4月，這一趨勢更加明顯，截至4月27日，萬柳片區(qū)4月共成交37套房屋，其中，蜂鳥家園成交6套。

時代周報記者向中介詢問，如購買蜂鳥家園，是否確定能入學(xué)中關(guān)村三小，海淀中介小李表示，現(xiàn)在沒有中介能夠確切保證一定可以入學(xué)。

“2021年，購買中關(guān)村三小對應(yīng)的學(xué)區(qū)房的學(xué)生，有大約40個被調(diào)劑至其他學(xué)校，大概占總數(shù)的5％左右。”小李談到，就近入學(xué)原則不會變，蜂鳥家園對面就是中關(guān)村三小，因此調(diào)劑概率較小。

然而對于花重金購買學(xué)區(qū)房的家長來說，一旦調(diào)劑到自己頭上，就是意味著千萬資產(chǎn)100%打了水漂。

于是，家長的考慮周期變得更長，只有價錢更為合適的房源才會納入考慮范圍。時代周報記者從海淀中介陳明處了解到，蜂鳥家園一套帶學(xué)區(qū)名額、總價約1230萬元、83.13平方米的兩居室，在數(shù)月前掛牌，一直沒有成交。直至4月23日降價70萬元后，才達成了成交。

中介王強告訴時代周報記者，雖然不知道調(diào)劑具體參考哪些因素，但大家都有共識，越早買房子，就越不容易被調(diào)劑，“2021年有部分學(xué)生被調(diào)劑，是因為去年4、5月份買的房子，購買時間太短。所以我所接待的客戶，我會建議他們提前2-3年買，同時價格還能便宜，何樂而不為呢？

（應(yīng)受訪者要求，樂樂、陳明、劉磊、王靜、王強均為化名）