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作者： 孫夢(mèng)凡

9月8日下午，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動(dòng)”保交樓吹風(fēng)會(huì)。第一財(cái)經(jīng)獲悉，本次會(huì)議邀約了60家左右房企代表，主要就鄭州問題樓盤30天攻堅(jiān)行動(dòng)進(jìn)行細(xì)化解讀。

據(jù)悉，參加會(huì)議的不止房企，還有鄭州所轄各縣市區(qū)房管部門的人。會(huì)議要求各縣市成立專班，摸排轄區(qū)內(nèi)樓盤復(fù)工情況；企業(yè)要落實(shí)保交樓責(zé)任，停工項(xiàng)目“一樓一專班”，同時(shí)積極瘦身自救、斷臂求生，甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多方籌集資金保交樓，拒絕躺平。

實(shí)際上，推動(dòng)房企瘦身自救，是鄭州“保交樓”五個(gè)專項(xiàng)行動(dòng)的一部分。9月6日，鄭州市召開強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)，專門解讀了5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，涉及公安系統(tǒng)、法院系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)及金融機(jī)構(gòu)等各方主體。

在企業(yè)層面，將由鄭州市住房保障局牽頭，制定保交樓“一樓一策”，推動(dòng)停工、半停工項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工；無(wú)法實(shí)現(xiàn)瘦身自救的，該破產(chǎn)的依法破產(chǎn)，該拍賣的依法拍賣，讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到“砸鍋賣鐵保交樓”是應(yīng)盡基本責(zé)任。

按鄭州的攻堅(jiān)目標(biāo)，目前臺(tái)賬上停工爛尾的72個(gè)項(xiàng)目，要“一樓一策一專班一銀行”，采取聘請(qǐng)第三方審計(jì)調(diào)查等方式，準(zhǔn)確核算企業(yè)資金、項(xiàng)目資金的平衡，厘清項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債，確保停工、半停工項(xiàng)目全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

一位出險(xiǎn)房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，最近政府跟幾家出險(xiǎn)房企接觸溝通比較多，此次行動(dòng)肯定是積極政策，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)也會(huì)有實(shí)質(zhì)性的效果，目前市面上一半左右的項(xiàng)目還是有機(jī)會(huì)完成復(fù)工的。

五個(gè)專項(xiàng)行動(dòng)“保交樓”

鄭州市人民政府官網(wǎng)顯示，9月6日鄭州市召開強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)，市長(zhǎng)何雄出席并講話。會(huì)議解讀了5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，對(duì)目前臺(tái)賬上停工爛尾的72個(gè)項(xiàng)目，要確?！?0月上旬停工、半停工項(xiàng)目全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工”。

據(jù)鄭州當(dāng)?shù)毓俜矫襟w報(bào)道，上述五個(gè)專項(xiàng)行動(dòng)，包括公安系統(tǒng)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)、法院系統(tǒng)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)、銀行系統(tǒng)及金融機(jī)構(gòu)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)、企業(yè)瘦身自救“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)、縣市區(qū)大干30天專項(xiàng)行動(dòng)。

其中，備受關(guān)注的企業(yè)瘦身自救“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)，將由鄭州市住房保障局牽頭，堅(jiān)持“企業(yè)自主、政府推動(dòng)、統(tǒng)籌結(jié)合、違法必究”原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任，探索企業(yè)紓困新思路，穩(wěn)妥推進(jìn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)處置。

一方面，房企要積極展開自救行動(dòng)，打通出險(xiǎn)房企化解風(fēng)險(xiǎn)有效路徑，推動(dòng)停工、半停工項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工；無(wú)法實(shí)現(xiàn)瘦身自救的，該破產(chǎn)的依法破產(chǎn)，該拍賣的依法拍賣，讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到“砸鍋賣鐵保交樓”是應(yīng)盡基本責(zé)任。

也有房企人士表達(dá)了保守看法，認(rèn)為如果能通過(guò)賣資產(chǎn)自救，早就這么做了，時(shí)間拖得越久資金成本越高，直到項(xiàng)目“資不抵債”。不過(guò)，該人士稱鄭州也有部分項(xiàng)目，母公司非地產(chǎn)主業(yè)資金未斷裂，但在推動(dòng)復(fù)工方面仍然不積極。

鄭州市金融局牽頭，房管、城建、審計(jì)、財(cái)政等部門積極配合，逐項(xiàng)目、逐銀行梳理預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，針對(duì)存在問題的銀行逐個(gè)約談。

法院系統(tǒng)針對(duì)涉及問題樓盤的訴訟，由鄭州市中級(jí)法院指導(dǎo)各屬地法院統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)督辦，快審快結(jié)。經(jīng)依法追繳、保全資金資產(chǎn)，窮盡市場(chǎng)、法治手段后仍嚴(yán)重資不抵債、無(wú)法盤活的項(xiàng)目，依法啟動(dòng)企業(yè)破產(chǎn)和解、重整、清算程序。

公安系統(tǒng)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)，由鄭州市公安局牽頭，對(duì)樓盤開發(fā)過(guò)程中發(fā)生挪用資金、惡意抽逃資金、非法集資、合同詐騙、非法經(jīng)營(yíng)，涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，及時(shí)介入立案?jìng)刹?，依法追究企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人刑事責(zé)任。

紓困基金加速推進(jìn)

在此之前，為化解停工爛尾樓問題，鄭州市探索確立了“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購(gòu)、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等問題樓盤攻堅(jiān)化解“4+1”模式。在這場(chǎng)爛尾樓攻堅(jiān)行動(dòng)中，加快推進(jìn)紓困基金落地工作是重中之重。

鄭州地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則設(shè)立，總規(guī)模100億元，重點(diǎn)通過(guò)引導(dǎo)鼓勵(lì)央企、省市國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等多元主體，以市場(chǎng)化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

9月8日消息顯示，除了首個(gè)落地的建業(yè)寫字樓項(xiàng)目，又有金水區(qū)錦藝金水灣、管城區(qū)永威滟瀾庭、中原區(qū)永威西郡等3個(gè)支持項(xiàng)目落地，涉及資金金額超10億元。目前，基金相關(guān)協(xié)議已簽訂，近期項(xiàng)目將全面復(fù)工，相關(guān)資金將根據(jù)工程進(jìn)度支付。

對(duì)全國(guó)層面的“保交樓專項(xiàng)借款”，鄭州要求市問題樓盤專班、地產(chǎn)集團(tuán)抓緊與住建部、國(guó)開行對(duì)接，首批50億元專項(xiàng)借款盡快發(fā)放，金融機(jī)構(gòu)配套融資同步跟進(jìn)，加強(qiáng)資金監(jiān)管，新老劃斷、封閉運(yùn)行、審計(jì)跟進(jìn)，確保?？顚Ｓ茫焖?gòu)?fù)工。

此外，鄭州還要加大人才公寓回購(gòu)力度。鄭州市住房保障局、地產(chǎn)集團(tuán)要在8月底已完成第一批２萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，10月底前完成第二批3萬(wàn)套，12月底前完成第三批5萬(wàn)套，確保完成全年10萬(wàn)套的人才公寓回購(gòu)任務(wù)，為銷售困難的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目紓困。

同時(shí)，盡快清償政府欠款，鄭州市財(cái)政局要抓緊與鄭州銀行(002936)、中原銀行對(duì)接，盡快確定平臺(tái)公司承接50億元專項(xiàng)貸款。

出險(xiǎn)房企：痛點(diǎn)是沒有錢

值得注意的是，從7月份出現(xiàn)業(yè)主停貸事件至今，各地關(guān)于保交樓的政策不斷祭出，不過(guò)市場(chǎng)仍感覺推進(jìn)力度較為緩慢，這背后的核心問題依然是“資金來(lái)源”。

對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下各個(gè)融資渠道已極為有限，找錢難上加難。有出險(xiǎn)房企人士告訴記者，現(xiàn)在的痛點(diǎn)是，沒有正向現(xiàn)金流入，銷售起不來(lái)、公開融資不可能、預(yù)售金同樣嚴(yán)管，已經(jīng)不是資金夠不夠的問題，而是去哪里找錢的問題。

地方政府層面，對(duì)出險(xiǎn)房企大規(guī)模“輸血”同樣存在壓力與風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)化法制化是紓困的基本底線。如果想擴(kuò)大紓困范圍，必須引入社會(huì)資本做大基金規(guī)模，但社會(huì)資本介入的前提是項(xiàng)目風(fēng)控安全和收益空間，但目前很多停工項(xiàng)目都達(dá)不到。

金融機(jī)構(gòu)層面，西政資本認(rèn)為，國(guó)央企類金融機(jī)構(gòu)對(duì)與流動(dòng)性緊張房企的接觸，以及隨后處理潛在損失保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。房地產(chǎn)行業(yè)本身的下行風(fēng)險(xiǎn)，是金融機(jī)構(gòu)不愿出手的直接原因，目前大多房企都面臨“銷融雙殺”的壓力，不管是境內(nèi)外債券市場(chǎng)，還是銀行、信托、券商等金融機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情都降到了歷史冰點(diǎn)。

目前來(lái)看，在錯(cuò)綜復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境下，地方對(duì)停工盤秉持分門別類處理的辦法。

紓困基金、專項(xiàng)債的救助堅(jiān)持遵循市場(chǎng)化原則，而那些已資不抵債的停工、爛尾項(xiàng)目，或者剩余貨值無(wú)法覆蓋新增投入及存量債務(wù)本息的項(xiàng)目，地方紓困基金及保交樓專項(xiàng)借款都很難惠及。沒有救助價(jià)值的項(xiàng)目或項(xiàng)目公司，將加速按破產(chǎn)處理。