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從月初的旭輝暴雷、龍湖換帥，行業(yè)信心陷入谷底，到十天后的政策紅包大派發(fā)，地產(chǎn)股暴漲，“否極泰來”或許是此時形容地產(chǎn)行業(yè)境況最恰當?shù)脑~。

繼央行“第二支箭”和中債信用增進公司支持意向民營房企向公司提出增信需求利好后，11月13日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受政策面利好影響，今天開盤后，房地產(chǎn)、銀行板塊表現(xiàn)活躍。粵泰股份、新華聯(lián)(000620)、新城控股(601155)、金地集團(600383)等股均漲停，而港股方面，從上周至今，旭輝已經(jīng)漲了超 200%，新城發(fā)展、碧桂園、龍湖等也已經(jīng)翻倍，地產(chǎn)股的狂歡仍在繼續(xù)。

16條支持政策條條都意義重大，每條分析起來都能講很多，但我們今天只談其中最具代表性的幾條，來分析為什么這次政策能引起資本市場如此大的波動。

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國企、民企一視同仁

首先是：要求銀行金融機構(gòu)對國企、民企一視同仁。

要求銀行金融機構(gòu)“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放”，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

這段文字，是本次16條政策中的重中之重。

房地產(chǎn)行業(yè)走到今天這種“悲慘局面”，多個民營房企命懸一線，很大因素是由于在過去一年半的時間內(nèi)，金融機構(gòu)對民營房地產(chǎn)企業(yè)不夠一視同仁，如今，央行從堅持“兩個毫不動搖”的高度為民營房企的融資平等權(quán)撐腰，釋放出的一個明顯政策信號：“救項目不救企業(yè)”的風向或?qū)⑥D(zhuǎn)變?yōu)椤熬软椖恳簿绕髽I(yè)”。

對于房地產(chǎn)市場的救助方向，此前是“救項目不救企業(yè)”，但是事實證明這對于保交樓和房地產(chǎn)市場紓困效果不明顯，16條對此作出調(diào)整，未來的方向是“救項目與救企業(yè)并存”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之前房地產(chǎn)市場最大的問題是房企特別是民企沒有杠桿，金融16條針對這個市場問題，開始松綁政策，的確可以救活部分被錯殺的民企。

2

貸款允許展期一年

對房企而言，最大的利好是通知明確貸款可以展期，資金壓力得以暫時緩解。

支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

中指研究院分析指出，這項措施將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險民營房企，將是極大支持。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，展期是金融機構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產(chǎn)市場特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領域應用將加大。通過展期模式，有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、 防范金融機構(gòu)和房企關系惡化，所以是化解風險的必要操作。

“此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構(gòu)要理解這個時間點的設置，用足用好政策，主動扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作。”嚴躍進說。

3

利用發(fā)債、信托等支持房企融資

支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務轉(zhuǎn)型，在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。

早在上周二，地產(chǎn)就發(fā)出了 " 第二支箭 "，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約 2500 億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

迄今為止不到一周時間，" 第二支箭 " 就已經(jīng)向龍湖、新城、碧桂園和美的置業(yè)分配了 450 億的額度，可謂神速。

而據(jù)一些媒體報道，央行除了要求年底之前國有大行必須放出 6000 億外，又追加了股份制銀行的 4000 億，萬億資金要在剩下的短短兩個月內(nèi)全部投向房地產(chǎn)。

陳文靜認為，推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，將加快落實支持民營房企通過增信發(fā)債融資。

4

“免責條款”

本次政策引起廣泛關注的一條：

對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責。

這樣的措辭，在正式文件中，并不多。

此前，央行多次發(fā)文支持房地產(chǎn)，改善房地產(chǎn)融資。但在市場化實施推進過程中，仍存在不少難題，以中債增為例，需要發(fā)行人通過實物資產(chǎn)或第三方進行反擔保，以作為風險緩釋措施。然而當前房企能拿出的干凈優(yōu)質(zhì)項目已然寥寥。同時，在目前的行情下，資產(chǎn)估值存在大幅折價的可能，房企從而可能要拿出更多的資產(chǎn)才能完成反擔保。

本次，為了減少此類問題，政策具體到操作層面，發(fā)布“免責條款”，淡化個人追責風險，免除機構(gòu)和人員后顧之憂，只要已經(jīng)盡職的，可予免責，政策尺度非常大。

5

需求端支持力度有望繼續(xù)加大

對民企、國企一視同仁，融資額度給到位，多樣化融資方式和融資手段給到位，連銀行的后顧之憂都解除......可以看到，這16項支持政策是一次針對房企、各類銀行、融資機構(gòu)做的一次全方位疏通，是對近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié)，體現(xiàn)出監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，接下來，來自金融層面的對房企的支持、對停工項目的保交樓支持、對已出險房企的問題化解以及對購房人的金融支持，將逐步落地。

不過，融資政策端的利好能否代表房企已經(jīng)走出至暗時刻？地產(chǎn)是否已經(jīng)復蘇？

對于房企來說，想走出困境，得靠融資和回款兩條腿，重磅政策的相繼落地一定程度上將降低房企的融資難度。但房企不可能只靠一條腿走出困境，當前樓市銷售端走勢尚不明朗，如果難以恢復，此時談整個行業(yè)復蘇仍然為時過早。

中指研究院研究報告顯示，2022年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，已連續(xù)4個月下跌。四季度，市場端仍然延續(xù)低迷態(tài)勢，政策能否真正提振購房者信心，有待時間驗證。

“當下市場真正穩(wěn)健發(fā)展的關鍵仍是需求端要穩(wěn)定下來，恢復企業(yè)自身造血的功能，長遠來看這才是企業(yè)融資的有利保障。盡管當下政策底已經(jīng)到來，但距離市場的底部，還有很長的距離?！崩钣罴畏Q。

今年以來，差別化住房政策頻出，不少地區(qū)適度降低首付比例、合理下調(diào)房貸利率，加大對剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場情緒。不過有業(yè)內(nèi)人士指出，就當前而言，推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。

但無論如何，從政策段開始的良性循環(huán)已經(jīng)開始。對于黯淡了一年半的房企來說，這已經(jīng)是足夠好的消息。

The End