觀點(diǎn)網(wǎng)自去年11月1日宣布暫停支付境外債務(wù)本息以來(lái)，旭輝境外債會(huì)有怎樣的解決方案便成為外界關(guān)注焦點(diǎn)。

(相關(guān)資料圖)

歷經(jīng)四月有余，旭輝提出了一份境外債務(wù)重組的初步方案。

3月10日晚間，旭輝控股發(fā)布公告，正式對(duì)外披露境外流動(dòng)資金狀況的全面解決方案，稱公司境外流動(dòng)資金狀況的全面解決方案已取得重大進(jìn)展，將于3月31日前向協(xié)調(diào)委員會(huì)及債券持有人小組提供潛在的全面解決方案并展開(kāi)討論。

不少投資人表示，這一方案好于預(yù)期。

原因是旭輝這一份解決方案體現(xiàn)出了坦誠(chéng)和積極的態(tài)度，比如明確提出“不削減本金金額”等，提出了“債轉(zhuǎn)股”方案，利息部分則有部分以實(shí)物支付，且會(huì)給予債權(quán)人一個(gè)切實(shí)可行的增信保障。

在展期時(shí)間上，旭輝預(yù)期最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)7年。

與此同時(shí)，旭輝披露了盈利預(yù)警，預(yù)期2022年將錄得130-140億元虧損，其中核心凈利潤(rùn)虧損預(yù)計(jì)介乎51-56億元。

旭輝解釋了預(yù)期虧損的主要原因：一方面是因?yàn)橐咔楹托袠I(yè)影響導(dǎo)致交付量下降、收入減少和利潤(rùn)下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對(duì)貨值提前減記、匯率波動(dòng)損失及持有物業(yè)估值下降等會(huì)計(jì)報(bào)表因素。

方案詳解

對(duì)旭輝而言，現(xiàn)階段的關(guān)鍵就是解決債務(wù)問(wèn)題，以促進(jìn)銷(xiāo)售及融資。

根據(jù)旭輝披露的初步指示性關(guān)鍵條款，包括不削減本金金額、債權(quán)人自愿選擇轉(zhuǎn)股、減少利息的現(xiàn)金支付、債務(wù)展期不超過(guò)7年、支付一定數(shù)額的前置款項(xiàng)、制定一個(gè)切實(shí)可行的額外增信方案等。

具體來(lái)看，首先，旭輝預(yù)期債權(quán)人不會(huì)被要求接受削減欠付債務(wù)的任何本金；其次，債權(quán)人能夠自愿選擇轉(zhuǎn)股，全面解決方案可能包含選擇權(quán)，允許部分或全部債權(quán)人自愿將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)或可轉(zhuǎn)股債券。

第三，也就是早就被預(yù)計(jì)到的，減少利息的現(xiàn)金支付，旭輝需要將利息負(fù)擔(dān)減少至一個(gè)可合理承擔(dān)的數(shù)額，以允許公司恢復(fù)至一個(gè)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)穩(wěn)定的狀況。預(yù)期于初期，利息將部分以現(xiàn)金支付，亦可能部分以實(shí)物支付。

第四，債務(wù)本金分期償還及到期日預(yù)期將延長(zhǎng)至全面解決方案全面實(shí)施當(dāng)日起計(jì)不超過(guò)7年。

另外，旭輝將將以償還部分本金及/或同意費(fèi)的形式，向債權(quán)人支付若干前置款項(xiàng)；并且正在制定方案，向債權(quán)人提供適當(dāng)及切實(shí)可行的增信。

不過(guò)公告提及，該等條款可能會(huì)發(fā)生變動(dòng)，公司尚未與任何人士就該等指示性關(guān)鍵條款達(dá)成一致。

旭輝還在公告中還披露了最新業(yè)務(wù)情況，表示境內(nèi)銷(xiāo)售及現(xiàn)金回款對(duì)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況及業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)至關(guān)重要，將繼續(xù)采取措施加快境內(nèi)銷(xiāo)售及現(xiàn)金回款，積極尋求機(jī)會(huì)出售非核心資產(chǎn)，以改善現(xiàn)金狀況、提供運(yùn)營(yíng)效率、控制風(fēng)險(xiǎn)及節(jié)約成本。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，在2022年12月，旭輝成功完成股份配售及認(rèn)購(gòu)，籌資約9.46億港元，資金已用于向境外貸款銀行支付約3.42億港元，足夠支付至2022年12月31日期間的所有利息，余下資金已經(jīng)或?qū)⒂糜诠緜钟腥说睦妗?/p>

近日消息，旭輝正出售位于上海虹橋的標(biāo)志性項(xiàng)目——恒基旭輝中心兩棟大樓，兩棟合計(jì)售價(jià)約14億元。當(dāng)中一棟為旭輝總部大樓，建筑面積約1.6萬(wàn)平米，售價(jià)8.8億元；另一棟樓約1.1萬(wàn)平米，售價(jià)5.5億元。

這兩棟樓如果能順利出售，回款將能夠用于補(bǔ)充現(xiàn)金流，推進(jìn)債務(wù)化解等。

紓困時(shí)刻

一位投資者對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，旭輝的邏輯是用貴的資金做長(zhǎng)期杠桿，監(jiān)管資金快速流回的路子被堵住，所以現(xiàn)金流出現(xiàn)空檔期，就出現(xiàn)了資金問(wèn)題。

旭輝也于公告中披露了現(xiàn)金狀況：截止到2022年12月31日，賬上現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額人民幣205.50億元（2022年6月30日：約312億元)，而絕大部分現(xiàn)金為項(xiàng)目層面受?chē)?yán)格監(jiān)管的預(yù)售現(xiàn)金，將用于確保在建項(xiàng)目的竣工交付。

如此看，旭輝可動(dòng)用資金有限，而中債增擔(dān)保的債券也遲遲未發(fā)。

據(jù)了解，2023年開(kāi)年，便有消息稱旭輝擬發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，期限為3年期，由中債增提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保，詢價(jià)區(qū)間為2.80%-4.30%。

彼時(shí)市場(chǎng)認(rèn)為這筆公司債能夠在很短時(shí)間內(nèi)完成發(fā)行，1月10日，旭輝取得中債增擔(dān)保函，和主承調(diào)整詢價(jià)信息，將發(fā)行時(shí)間改為1月18日，發(fā)行規(guī)模調(diào)整為不超過(guò)15億。

但是直到現(xiàn)在，旭輝仍尚未發(fā)行23旭輝集團(tuán)MTN001。當(dāng)然，市場(chǎng)關(guān)于債券遲遲未能發(fā)行的分析還有很多，包括抵押物的落實(shí)等等。

“現(xiàn)在政策的支持是非常嚴(yán)格的，沒(méi)暴雷的只剩下幾家，還要求足額超額的一二線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做抵押等，這對(duì)于民企而言是蠻困難的?！币晃毁Y本市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，一些企業(yè)的資金壓力仍然非常大。

公布債務(wù)重復(fù)方案的同時(shí)，旭輝亦對(duì)外發(fā)布了盈利預(yù)警，預(yù)期2022年將錄得130-140億元虧損，其中核心凈利潤(rùn)虧損預(yù)計(jì)介乎51-56億元。

而在2022上半年，旭輝營(yíng)業(yè)收入為297.2億元，同比減少18.29%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.31億元，同比下降79.7%；歸母核心凈利潤(rùn)率6.1%，同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。

這并不令人意外，只是極端市場(chǎng)環(huán)境下的一個(gè)縮影。

觀點(diǎn)新媒體了解到，就房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告以來(lái)便“雷聲”陣陣，包括榮盛發(fā)展(002146)、華僑城A、金科股份(000656)、首開(kāi)股份(600376)、大悅城(000031)、中梁控股等均發(fā)布2022年度將錄得虧損。

當(dāng)中，榮盛發(fā)展料歸母凈虧損190億元-250億元，華僑城料期內(nèi)預(yù)虧80億元-110億元，金科預(yù)虧也達(dá)到95億元-190億元。另外，包括保利發(fā)展、招商蛇口(001979)、中國(guó)金茂等在內(nèi)的企業(yè)，期內(nèi)利潤(rùn)也將出現(xiàn)較大程度下滑。

旭輝面臨著大多數(shù)房企虧損的共性原因：一方面是因?yàn)橐咔楹托袠I(yè)影響導(dǎo)致交付量下降、收入減少和利潤(rùn)下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對(duì)貨值提前減記、匯率波動(dòng)損失及持有物業(yè)估值下降等會(huì)計(jì)報(bào)表因素。

如果要恢復(fù)現(xiàn)金流循環(huán)，在債務(wù)展期之外，房企要做的便是推進(jìn)新的融資和銷(xiāo)售。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2023年前兩月，旭輝錄得累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約128.3億元。其中，2月單月銷(xiāo)售金額約人民幣78.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)55.6%。