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2021年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫后政策環(huán)境逐漸改善，特別是企業(yè)端、居民端合理的資金需求正在得到滿足，購(gòu)房者置業(yè)情緒略有好轉(zhuǎn)。近兩個(gè)月，貨幣政策繼續(xù)發(fā)力，全面降準(zhǔn)、降息穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，短期市場(chǎng)仍有降準(zhǔn)降息預(yù)期，資金端的改善對(duì)樓市的平穩(wěn)運(yùn)行將起到積極作用。從市場(chǎng)恢復(fù)角度看，當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)已現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但多數(shù)城市調(diào)整態(tài)勢(shì)仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析師通過(guò)觀察各地樓市最新變化，形成區(qū)域樓市觀察系列報(bào)告，以供企業(yè)參考，本文為系列研究之西南篇。（點(diǎn)擊索取報(bào)告）

在國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略帶來(lái)的規(guī)劃紅利及資源傾斜下，2021年西部城市抓住歷史新機(jī)遇，保持高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展。2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年高熱下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變，西南重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也多呈現(xiàn)先熱后冷的態(tài)勢(shì)，全年來(lái)看，各城市分化持續(xù)。

▌成都：“最嚴(yán)調(diào)控”年末略有轉(zhuǎn)向，樓市抗壓力強(qiáng)

成都是調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市之一，市場(chǎng)周期與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)行情況一致，均在下半年進(jìn)入下行周期。但由于成都及成渝城市群在國(guó)家規(guī)劃中的能級(jí)較高，城建配套仍按預(yù)期兌現(xiàn)，人口持續(xù)流入，下行周期對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的調(diào)整相對(duì)有限，2021年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全年量級(jí)仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從政策端來(lái)看，成都市2021年的政策調(diào)整節(jié)奏與全國(guó)一致，前三季度收緊，年末略有放松。其中3月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》定調(diào)了全年的調(diào)控基調(diào)。新政從土地供應(yīng)、房地聯(lián)動(dòng)、交易管理、金融政策、秩序監(jiān)管等方面提出了針對(duì)性措施，隨后的幾個(gè)月又對(duì)具體措施進(jìn)行調(diào)整和細(xì)化。其中影響較大的方面是確定“兩集中”土地出讓方式、建立二手房指導(dǎo)價(jià)和差別化信貸調(diào)整首付比。

成都市2021年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)為前熱后冷，首批次集中供地較熱，隨著拿地規(guī)則調(diào)整，加之房企償債壓力明顯加大，第二批次集中供地迅速轉(zhuǎn)冷，流拍及終止出讓增加，拿地企業(yè)以國(guó)央企為主，三批次延續(xù)二批次拿地特征。綜合考慮成都各批次集中供地的真實(shí)房地價(jià)差（折算人才公寓與產(chǎn)業(yè)用地成本），成都三批次房地價(jià)差分別為4683元/㎡、6721元/㎡、8916元/㎡，政府給到的利潤(rùn)空間逐次放大。

圖：成都各批次土拍要求

整體來(lái)看，土地市場(chǎng)量級(jí)仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，涉宅用地供應(yīng)面積約1245萬(wàn)㎡，同比上升15.0%。成交約1087萬(wàn)㎡，同比上升14.3%。涉宅用地成交樓面均價(jià)達(dá)7335元/㎡，平均溢價(jià)率為5.0%，較去年同期回落9.5百分點(diǎn)。

圖：成都涉宅用地供求關(guān)系變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

成都市2021年的商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為前高后低，5月起市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷，連續(xù)7個(gè)月成交量同比下降。從全年情況來(lái)看，供應(yīng)量有所下降，需求端仍旺盛，成交量連續(xù)二年同比增長(zhǎng)。全年累計(jì)成交2514萬(wàn)㎡，同比上升2.4%，連續(xù)兩年同比上升。受調(diào)控影響供應(yīng)節(jié)奏有所控制，供應(yīng)面積為2293萬(wàn)㎡，同比下降18.2%。銷供比為1.1，2018年以來(lái)首次超過(guò)1.0。

圖：成都市商品住宅年度供需情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

隨著二手房指導(dǎo)價(jià)三批次的出爐，成都市二手房市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)冷。全年二手住房成交1294萬(wàn)㎡，同比下降7.4%。7月起“11+2”區(qū)域二手住房成交量?jī)r(jià)回落，10月量?jī)r(jià)已跌至近20個(gè)月最低值，下半年各月成交量均同比下降。

整體來(lái)看，2022年，成都落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)不變，政策保持延續(xù)性，消費(fèi)者購(gòu)房動(dòng)作將進(jìn)一步理性。但得益于成都戰(zhàn)略地位及城市價(jià)值快速提升，人口大量涌入，置業(yè)需求充足。2021年宅地供應(yīng)充足，政策管控下價(jià)格穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2022年成都商品住宅市場(chǎng)量平價(jià)穩(wěn)。由于2021“兩集中”格局，未來(lái)國(guó)企市場(chǎng)份額將有提升。

▌重慶：多維調(diào)控促樓市穩(wěn)定，核心區(qū)價(jià)值凸顯

2021年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)波動(dòng)較大，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，針對(duì)租賃住房、學(xué)區(qū)房、土拍規(guī)則和預(yù)售資金監(jiān)管等方面適時(shí)出臺(tái)了政策進(jìn)行調(diào)整。其中影響較大的是預(yù)售資金監(jiān)管方面，為保障購(gòu)房者權(quán)益，預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定。

土地市場(chǎng)方面，2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交規(guī)劃建筑面積1470.6萬(wàn)㎡，同比下降22.1%。盡管成交量下滑，但在各城市市本級(jí)宅地成交量排名中，保有第四的名次。從容積率來(lái)看，2021年重慶中心城區(qū)宅地平均容積率維持1.6水平，容積率在2.5以上地塊占比不足一成，持續(xù)深化打造市區(qū)品質(zhì)住宅，提升居住體驗(yàn)。從成交樓面均價(jià)來(lái)看，2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交樓面均價(jià)TOP10板塊均破萬(wàn)，多位于核心區(qū)，核心區(qū)價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著。

圖：2012-2021年重慶中心城區(qū)宅地成交可建體量及容積率

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

從土地成交熱度來(lái)看，2021年重慶中心城區(qū)宅地成交在一批次表現(xiàn)突出，成交占全年比例近四成，平均溢價(jià)率43.0%，處于年內(nèi)高位。年初正是開發(fā)商一年增儲(chǔ)的開始，需求旺盛。二批次受土拍規(guī)則調(diào)整影響，疊加市場(chǎng)環(huán)境變化，土地市場(chǎng)熱度快速降溫，七成左右土地底價(jià)掛牌成交。三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化，但市場(chǎng)未見(jiàn)轉(zhuǎn)向，成交形勢(shì)基本與二批次一致。

圖：2021年重慶中心城區(qū)宅地月度成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

2021年重慶中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)1662.1萬(wàn)㎡，同比下降14.7%；成交1859.2萬(wàn)㎡，同比下跌4.7%。從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年月均成交面積為154.9萬(wàn)㎡，二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市調(diào)控加碼影響，部分需求外溢，另一方面受土拍市場(chǎng)高熱帶動(dòng)，商品住宅成交量沖高。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整，成交量快速下降，房企雖積極促銷，但市場(chǎng)整體低迷。

圖：重慶中心城區(qū)商品住宅年度供需情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

2021年重慶樓市在多重因素共同作用下，市場(chǎng)熱度前后不均，整體呈現(xiàn)量收價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。土地市場(chǎng)三次集中出讓兩極化明顯，但三批次土地市場(chǎng)逐漸回歸理性。2022年在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)下，重慶房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，針對(duì)性出臺(tái)政策完善住房保障體系。但市場(chǎng)預(yù)期仍存較多不確定性，受土地成交縮水影響，預(yù)計(jì)供應(yīng)水平將小幅收縮，成交量隨供應(yīng)同向調(diào)整。價(jià)格方面，重慶中心城區(qū)商品住宅受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地成本上漲等影響，價(jià)格剛性仍存。

▌昆明：多重因素致變局，城市發(fā)展謀破局

2021年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了波蕩起伏的一年。階段性、結(jié)構(gòu)性成為市場(chǎng)的鮮明特征，冰與火的分化格局貫穿全年。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境整體偏溫和寬松，主要通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，肅清市場(chǎng)亂象，逐步向房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)渡。

4月，昆明市發(fā)布《昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，明確了昆明城市發(fā)展格局及功能定位，即打造城市功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)三大各具特色、競(jìng)相發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊，有序推動(dòng)昆明核心區(qū)“東進(jìn)、西拓、南控、北延、中優(yōu)”的未來(lái)發(fā)展格局。

同時(shí)，布局產(chǎn)業(yè)升級(jí)，聚力發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，著力發(fā)展千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈現(xiàn)代化水平，加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；推動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專業(yè)化高端化發(fā)展、生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)化精細(xì)化發(fā)展，加快新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)新模式發(fā)展，發(fā)展高質(zhì)量現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)“數(shù)字昆明”建設(shè)，全面融入新的發(fā)展格局。

自2019年昆明主城區(qū)商品房用地供需創(chuàng)新高后，商品房用地供需開始收縮。進(jìn)入2021年，昆明主城區(qū)住宅用地供需大幅縮減，并創(chuàng)近幾年新低。具體來(lái)看，2021年昆明主城區(qū)住宅用地推出規(guī)劃建筑面積為465.2萬(wàn)㎡，同比下跌72.6%；成交規(guī)劃建筑面積287.2萬(wàn)㎡，同比下跌80.9%；成交樓面均價(jià)為3277元/㎡，波動(dòng)相對(duì)較小。

圖：昆明主城區(qū)涉宅用地供求關(guān)系變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

2021年昆明主城區(qū)商品住宅供需縮量明顯，商品住宅供應(yīng)774.5萬(wàn)㎡，同比下跌超三成，達(dá)32.6%，成交655.1萬(wàn)㎡，同比下滑28.9%。一季度市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求局面；二季度市場(chǎng)供應(yīng)放量，促進(jìn)需求釋放；三季度受宏觀環(huán)境變化，市場(chǎng)迅速降溫，供需同步縮水；年末宏觀調(diào)控政策略有松動(dòng)，同時(shí)受環(huán)滇項(xiàng)目解禁及年末房企沖刺的影響，市場(chǎng)成交出現(xiàn)回升。

圖：昆明主城區(qū)商品住宅供需情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

綜合而言，2021年市場(chǎng)環(huán)境不佳，消費(fèi)者持幣觀望，房企資金緊張，加速去化回籠資金，商品住宅市場(chǎng)總體保持供大于求的局面。著眼于未來(lái)，昆明依托于區(qū)域優(yōu)勢(shì)，通過(guò)構(gòu)建更具競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，塑造城市空間格局，以謀求城市發(fā)展破局。2022年預(yù)計(jì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)盤整，供應(yīng)量和價(jià)格水平有望保持平穩(wěn)，成交量小幅回升。

▌南寧：樓市兩極分化，政策先緊后松

2021年南寧樓市兩極分化明顯，政策適時(shí)調(diào)整，尤其是公積金政策先緊后松。1月，廣西區(qū)直公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，購(gòu)房限制增多，房貸壓力增加抑制市場(chǎng)熱度。下半年市場(chǎng)下行，11月南寧住房公積金管理中心發(fā)布《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》，減輕購(gòu)房壓力，減少還貸利息。整體來(lái)看，南寧上半年政策相對(duì)較“緊”，在堅(jiān)持房住不炒的基調(diào)下，出臺(tái)系列政策，下半年受樓市下行影響，適時(shí)放寬，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年南寧土地市場(chǎng)分為三個(gè)階段：一二季度的高熱期、三季度的理性期和四季度的冰凍期。上半年市場(chǎng)熱度高，房企拿地較為激進(jìn)，樓面價(jià)和溢價(jià)率水平均較高。全年來(lái)看，南寧主城區(qū)供應(yīng)57宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積1183.5萬(wàn)㎡，同比下跌7.2%；成交30宗，規(guī)劃建筑面積605.5萬(wàn)㎡，僅占供應(yīng)的51.2%；成交樓面均價(jià)4586元/㎡，同比上漲7.4%。

圖：南寧商品住宅供需情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

從商品住宅成交來(lái)看，全年成交縮水明顯。2021年南寧主城區(qū)共成交商品住宅60202套，同比下跌24%，成交面積為 656.3萬(wàn)㎡ ，同比下跌25%。2021年成交量與2017年水平相當(dāng)。月度來(lái)看，除1月外，同比基本均為下跌，但上半年成交熱度仍明顯好于下半年，下半年各月成交量均處于低位。

圖：2020和2021年南寧商品住宅成交面積月度對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

盡管南寧2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)欠佳，但新建住宅價(jià)格指數(shù)保持穩(wěn)中有升，僅四季度出現(xiàn)小幅下跌。目前南寧為提振市場(chǎng)信心，已出臺(tái)政策促進(jìn)購(gòu)房者積極性，2022年在維穩(wěn)基調(diào)和內(nèi)外環(huán)境不穩(wěn)定不確定性并存的環(huán)境下，預(yù)計(jì)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸回歸理性。

結(jié)語(yǔ)

在平衡城市發(fā)展格局、構(gòu)建中國(guó)戰(zhàn)略后方的發(fā)展機(jī)遇下，2021年西南區(qū)域城市價(jià)值持續(xù)提升，但樓市分化加劇，成都和重慶作為成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的極核城市，市場(chǎng)抗壓能力相對(duì)較強(qiáng)。展望2022年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策略有放松的預(yù)期下，西南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)理性回歸趨勢(shì)，但各城市區(qū)域分化仍將延續(xù)，極核城市市場(chǎng)抗性猶存。

本文章引用數(shù)據(jù)：宏觀政策、城市周期、市場(chǎng)供求及庫(kù)存等數(shù)據(jù)

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