2021年對(duì)于多數(shù)房企而言是黯淡的一年。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，A股69家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，約有四成房企在2021年出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損，其中2家房企虧損金額超百億元。

對(duì)于去年多數(shù)房企盈利不佳的情況，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示：“多數(shù)房企都受到市場(chǎng)及公司流動(dòng)性影響，部分房企竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少。另外，部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期項(xiàng)目較少，導(dǎo)致收入和利潤(rùn)減少。”

在A股69家房企中，約有四成房企2021年業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損。新京報(bào)資料圖片

已有28家房企預(yù)虧

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月23日，A股69家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，共有28家房企虧損，占比達(dá)到40.6%，虧損額超過10億元的有11家。

截至目前，發(fā)布預(yù)告的房企中虧損數(shù)額最大的為華夏幸福(600340)。1月28日，華夏幸福提交年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告稱，其2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)虧損331億元到391億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)虧損318億元到328億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，且較2021年三季報(bào)虧損金額明顯擴(kuò)大，主要原因是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)下主業(yè)營(yíng)收大幅下滑、財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加、應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)減值。

除華夏幸福外，在2021年同樣宣告流動(dòng)性緊張的藍(lán)光發(fā)展(600466)預(yù)計(jì)，2021年歸母凈利潤(rùn)約-120.37億元，扣非后歸母凈利潤(rùn)約-112.73億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，且較三季度虧損金額明顯擴(kuò)大；業(yè)績(jī)預(yù)虧主要是由于資產(chǎn)減值計(jì)提、經(jīng)營(yíng)虧損及資產(chǎn)處置三方面原因。

由于虧損數(shù)額較大引發(fā)關(guān)注，上交所同時(shí)對(duì)華夏幸福和藍(lán)光發(fā)展等發(fā)出問詢函，詢問利潤(rùn)大幅下滑的原因。

截至目前，在發(fā)出預(yù)虧公告的房企中，除了虧損幅度較大的華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城(000671)外，還有宋都股份(600077)、美好置業(yè)(000667)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)等13家房企也都是在2021年首次出現(xiàn)虧損。

此外，在預(yù)告盈利的多家房企中，華僑城、中南建設(shè)(000961)、首開股份(600376)、綠地控股(600606)等房企的利潤(rùn)水平也同比大幅下降。

比如，華僑城A預(yù)計(jì)2021年歸母凈利潤(rùn)為31.88億至41.32億元，同比下降67%-74%；中南建設(shè)預(yù)計(jì)歸屬股東凈利潤(rùn)介于7.08億至21.23億元之間，同比降幅為70%-90%；首開股份預(yù)告盈利6億-9億元，同比約降七成；綠地控股預(yù)告凈利潤(rùn)76.4億元，同比下降49%。

“計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”等因素影響房企利潤(rùn)

與此同時(shí)，在預(yù)告虧損的企業(yè)中，主業(yè)轉(zhuǎn)向金融但仍持有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的泛?？毓?000046)，其虧損數(shù)額也達(dá)到約百億元的規(guī)模。泛?？毓稍诠娣Q，預(yù)計(jì)2021年歸屬于上市公司股東的凈虧損90億元-110億元，業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因?yàn)榫惩忭?xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)可回收金額減少、對(duì)美國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目及印度尼西亞電廠計(jì)提了減值準(zhǔn)備等。

此外，去年第四季度陷入流動(dòng)性緊張的陽(yáng)光城預(yù)計(jì)，過去一年歸母凈利潤(rùn)損失45億至58億元。在公告中，陽(yáng)光城方面表示，2021年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較2020年度降幅較大，主要原因?yàn)楣净谥?jǐn)慎性原則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，受市場(chǎng)及公司流動(dòng)性影響，公司2021年度竣備項(xiàng)目數(shù)量減少，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少。

計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備成為影響房企利潤(rùn)的原因之一。劉水分析指出，從外部環(huán)境來(lái)看，受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在報(bào)告期內(nèi)進(jìn)一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

“部分房企自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降。同時(shí)，部分房企有息負(fù)債規(guī)模仍然較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用仍然較高?！眲⑺Q。

12家房企“扭虧為盈”

值得關(guān)注的是，也有部分房企在2021年打了“翻身仗”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，有12家房企在2021年“扭虧為盈”。例如，曾經(jīng)的“爆雷”房企泰禾在去年實(shí)現(xiàn)盈利，其預(yù)計(jì)2021年凈利潤(rùn)約1.01億元至1.31億元，而2020年同期虧損49.99億元；扣非后的凈利潤(rùn)約為3.71億元至4.83億元，2020年同期則虧損44.55億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)原因，泰禾集團(tuán)(000732)方面稱，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可確認(rèn)銷售收入與2020年同期相比大幅增加；公司對(duì)各類費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，在節(jié)約開支方面有所成效，期間費(fèi)用大幅下降；部分合作項(xiàng)目盈利，公司確認(rèn)了相應(yīng)的投資收益等。

與此同時(shí)，大悅城(000031)控股在2021年也預(yù)告扭虧為盈，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為盈利8500萬(wàn)元-1.25億元，而2020年同期虧損3.87億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為盈利2100萬(wàn)元-6100萬(wàn)元，2020年同期則虧損5.01億元。

對(duì)于扭虧為盈的原因，大悅城控股在公告中表示，2021年，隨著國(guó)內(nèi)疫情的有效控制與消費(fèi)需求的回升，國(guó)內(nèi)零售及酒店業(yè)務(wù)逐步復(fù)蘇，公司持有型業(yè)務(wù)及酒店運(yùn)營(yíng)收入穩(wěn)步提升；達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比增加，權(quán)益占比高的銷售型結(jié)算項(xiàng)目業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)同比增長(zhǎng)等，助力公司業(yè)績(jī)與上年同期相比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，泰禾集團(tuán)、大悅城控股等房企能夠在房地產(chǎn)行業(yè)面臨下行的壓力下預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)錄得扭虧為盈非常難得，同時(shí)也給灰色籠罩的年報(bào)季增添了一抹亮色。

展望：2022年房企盈利狀況能否改善？

走過“壓力山大”的2021年，2022年房企的盈利狀況走勢(shì)如何，是否會(huì)有所改善？劉水預(yù)計(jì)稱，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整通道，對(duì)銷售價(jià)格和去化周轉(zhuǎn)仍將形成一定壓制，房企營(yíng)業(yè)收入難以顯著改善；同時(shí)，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性問題，暫未得到明顯緩解，這些企業(yè)的盈利狀況也難言改善。

“針對(duì)行業(yè)利率下滑，未來(lái)土拍政策或許會(huì)迎來(lái)進(jìn)一步調(diào)整，以保障房企合理利潤(rùn)空間，但受市場(chǎng)環(huán)境影響，毛利空間改善有限。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入‘去金融化’通道，行業(yè)利潤(rùn)率更可能保持在較低水平?！眲⑺缡欠Q。

不過，中指研究院也指出，對(duì)于2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，短期來(lái)看，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期進(jìn)一步明確，資金端、政策端等均將發(fā)力，充分釋放居民住房需求潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。只是對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時(shí)間。

在此背景下，對(duì)于房企未來(lái)的發(fā)力方向，中指研究院認(rèn)為，房企應(yīng)加大對(duì)城市市場(chǎng)周期及政策變化研究力度，加強(qiáng)競(jìng)品監(jiān)控，制定差異化營(yíng)銷策略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)；同時(shí)，房企還應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品等，打造差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

新京報(bào)記者 徐倩