經(jīng)歷了高開(kāi)低走的2021年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生哪些調(diào)整？今年的樓市政策方向如何？

2月24日上午，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽介紹推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，并答記者問(wèn)。王蒙徽著重介紹了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面的工作，這也被認(rèn)為是今年監(jiān)管層對(duì)樓市的首次定調(diào)。

與往年類(lèi)似，“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”是今年住建部的重點(diǎn)工作之一。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹重申“房住不炒”的定位和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”的原則，并強(qiáng)調(diào)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性。

上述“四性”被認(rèn)為是高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。分析人士指出，這反映出當(dāng)前的調(diào)控手段已日臻成熟，樓市調(diào)控不斷深化，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展和良性循環(huán)大有裨益。

值得注意的是，住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中的作用再次被強(qiáng)調(diào)。在城市發(fā)展進(jìn)入存量改造和增量調(diào)整并重的階段，住建部介紹了城市更新、老舊小區(qū)改造、“新城建”等存量領(lǐng)域的任務(wù)。在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，對(duì)相關(guān)存量領(lǐng)域的激活，正在提上日程。

政策注重協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性

在多重因素的影響下，2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“高開(kāi)低走”。去年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。隨著信貸政策的收緊，下半年市場(chǎng)交易規(guī)模出現(xiàn)下滑。但全年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額仍然實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，并創(chuàng)下歷史新高。

對(duì)于2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，倪虹總結(jié)為“總體平穩(wěn)”，這種平穩(wěn)表現(xiàn)在四個(gè)方面：住房成交量保持正增長(zhǎng)；房?jī)r(jià)漲幅有所回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了正增長(zhǎng)；去化周期還處在合理區(qū)間。

這也為今年的樓市調(diào)控奠定了良好的基礎(chǔ)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然去年市場(chǎng)出現(xiàn)了一定波動(dòng)，部分房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，但全行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并未爆發(fā)。且到歲末年初，隨著政策的糾偏，市場(chǎng)有所回溫，房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一線城市和二線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比均由跌轉(zhuǎn)漲，三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅有所收窄。

倪虹表示，對(duì)于今年穩(wěn)樓市的目標(biāo)，有四個(gè)方面的考慮：保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性；堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的“四性”，是目前高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。不同的是，連續(xù)性和穩(wěn)定性的表述是過(guò)去都有的，而協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性是這兩年提出來(lái)的。

按照住建部的說(shuō)法，連續(xù)性和穩(wěn)定性，主要是指房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的執(zhí)行，以及對(duì)合理需求的支持。其中，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”的說(shuō)法，被業(yè)界普遍視為利好。

去年12月，銀保監(jiān)會(huì)提出，現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。此后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款都有所松動(dòng)，并帶動(dòng)了市場(chǎng)的回暖。

分析人士普遍認(rèn)為，住建部的此番表態(tài)與銀保監(jiān)會(huì)的思路是一致的，這也預(yù)示著合理的房地產(chǎn)信貸將會(huì)繼續(xù)得到支持，市場(chǎng)也有望進(jìn)一步復(fù)蘇。

協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性則體現(xiàn)為三個(gè)“加強(qiáng)”：加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同；加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動(dòng)；加強(qiáng)對(duì)城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，協(xié)調(diào)性的啟發(fā)在于，金融、土地、行政等政策需要配合，不要出現(xiàn)政策之間的“打架”。精準(zhǔn)性的內(nèi)涵則在于，要基于對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)的研判進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，不搞“一刀切”，也防止矯枉過(guò)正的現(xiàn)象。

中指研究院也指出，今年強(qiáng)調(diào)政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性，加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管的協(xié)同，可以理解為住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、自然資源部等各部委之間的政策將協(xié)同推進(jìn)，避免政策多重疊加導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

受訪對(duì)象普遍認(rèn)為，總體來(lái)看，今年的樓市調(diào)控政策將趨于平穩(wěn)和精準(zhǔn)，對(duì)于合理需求的支持也會(huì)加強(qiáng)，但并不意味著政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)向。尤其是信貸政策，短期內(nèi)不會(huì)大幅度松綁。

樓市穩(wěn)增長(zhǎng)需“雙管齊下”

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈在擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)方面的作用同樣不可忽視。

當(dāng)日，王蒙徽對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段進(jìn)行了詳細(xì)解讀。他指出，我國(guó)現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前，我國(guó)每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過(guò)1100萬(wàn)，住房的剛性需求比較旺盛。同時(shí)，2000年以前建成的大量老舊小區(qū)，住房面積小、配套差，質(zhì)量也不高，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。

“我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，由過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變。”王蒙徽表示，這其中蘊(yùn)含的內(nèi)需潛力巨大。

在擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)方面，他提出，今年除了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行外，還將在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進(jìn)燃?xì)獾瘸鞘泄艿览匣赂脑熘卮蠊こ獭⒋罅ν七M(jìn)“新城建”等方面進(jìn)行發(fā)力。

其中，王蒙徽對(duì)“新城建”進(jìn)行了格外強(qiáng)調(diào)，并指出，加快構(gòu)建國(guó)家、省、市三級(jí)城市信息模型基礎(chǔ)平臺(tái)體系，全面推進(jìn)智能市政、智慧社區(qū)、智能建造，協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)，通過(guò)打造示范基地，加快“新城建”項(xiàng)目落地。

“新城建”也被認(rèn)為是“新基建”在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。分析人士指出，若激活這一市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將是長(zhǎng)期性和持續(xù)性的。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別增量為主的“黃金時(shí)代”，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正在減弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為4.4%，近年來(lái)首次低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)數(shù)年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將告別與固定資產(chǎn)投資增速的“剪刀差”，降至與其相當(dāng)?shù)乃健?/p>

因此，在穩(wěn)住樓市“基本盤(pán)”的同時(shí)，激活存量市場(chǎng)，有助于從住房領(lǐng)域“穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)”。

“2022年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨一定的下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮重要的穩(wěn)定器作用?！敝兄秆芯吭褐赋?，一方面，促進(jìn)剛性和改善等合理住房需求釋放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，維持房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)力。這也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭的另一重考量。

另一方面，老舊小區(qū)改造、“新城建”、適老化城市建設(shè)和改造等存量市場(chǎng)也是帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要領(lǐng)域。這些領(lǐng)域的激活，將在中長(zhǎng)期里惠及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和民生改善。

就2022年而言，政策性住房將是穩(wěn)增長(zhǎng)的主要發(fā)力點(diǎn)。按照計(jì)劃，今年住建部將建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），明顯高于2021年的水平。同時(shí)新籌集公租房10萬(wàn)套，棚戶(hù)區(qū)改造120萬(wàn)套。這對(duì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用值得關(guān)注。

（作者：張敏編輯：林虹）