導(dǎo)讀

2022年以來(lái)疊加新冠疫情等不確定影響使得本就低迷的樓市行情更加雪上加霜，究竟福州樓市的發(fā)展脈絡(luò)和當(dāng)前的市場(chǎng)熱度如何？

◎研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

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福州作為福建省省會(huì)，存在感一直較低，論名氣，不如海上花園城市廈門；論經(jīng)濟(jì)，也一直受到泉州的挑戰(zhàn)；而人口吸附力來(lái)看，僅能吸引閩北（三明、南平、寧德）和外圍6縣1市客戶，常住戶籍人口比常年在1-1.2之間徘徊。近日，福州迎來(lái)新一輪政策紅利。在2022年房貸利率連續(xù)下降的基礎(chǔ)下，降低了長(zhǎng)樂(lè)戶口和外地戶口在五城區(qū)內(nèi)購(gòu)房門檻，同時(shí)支持提取公積金直接用于首付款。新政后一周五城區(qū)新房成交量與新政前相當(dāng)，樓市并未給予新政積極響應(yīng)。

事實(shí)上，自2021年下半年以來(lái)隨著全國(guó)行情轉(zhuǎn)淡，福州樓市也步入下行期，整體成交節(jié)節(jié)敗退，降價(jià)促銷、分銷帶客層出不窮，2022年以來(lái)疊加新冠疫情等不確定影響使得本就低迷的樓市行情更加雪上加霜，究竟福州樓市的發(fā)展脈絡(luò)和當(dāng)前的市場(chǎng)熱度如何？主城和周邊8縣、閩北3市之間有怎樣的聯(lián)動(dòng)關(guān)系？影響樓市短期和中長(zhǎng)期的因素有怎樣的差異？短期（1年）和中長(zhǎng)期（3-5年）整體市場(chǎng)行情又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？

01

引子

福州2022年一季度樓市供需兩淡

限購(gòu)?fù)耆山夒y挽成交頹勢(shì)

（本節(jié)有刪減）

（一）一季度末放寬非主城戶籍限購(gòu)和公積金政策，限售、限貸政策仍持緊（略）

（二）新政反響平平，樓市下行壓力加劇，供求同比腰斬、項(xiàng)目去化不足4成

新政后一周，新政對(duì)福州五城區(qū)樓市并未如期產(chǎn)生提振作用。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城區(qū)成交5.06萬(wàn)平方米，剔除熱盤萬(wàn)科城市之光成交影響后2.91萬(wàn)平方米（該樓盤蓄客時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，成交與本次新政無(wú)關(guān)），與新政前幾周規(guī)模相當(dāng)。從項(xiàng)目成交表現(xiàn)來(lái)看，3月17日聯(lián)發(fā)臻榕府首開，共計(jì)推出126套房源，去化率僅28%。第13周銷售備案10套，環(huán)比與新政前第12周持平。可見新房市場(chǎng)并未給予新政積極響應(yīng)。

而縱觀福州一季度市場(chǎng)變化，樓市下行壓力持續(xù)加劇。新房供應(yīng)方面已進(jìn)入“停供”階段。2022年一季度福州五城區(qū)僅供應(yīng)商品住宅21萬(wàn)平方米。為2019年以來(lái)四年最低，甚至低于2020年疫情初發(fā)期間，同比降幅達(dá)66%。

新房成交方面，成交規(guī)模連連收縮至增速負(fù)增長(zhǎng)。2022年一季度福州五城區(qū)僅成交商品住宅41萬(wàn)平方米，為2019年以來(lái)四年次低。成交面積增速則自2021年二季度起規(guī)模連續(xù)四個(gè)季度下降，2021年四季度同比下降12%負(fù)增長(zhǎng)，至2022年一季度降幅擴(kuò)大至同比下降46%。

項(xiàng)目去化層面，2021年二季度起項(xiàng)目銷售情況逐月下滑，單月開盤去化率由2021年6月73%一路回落。至2022年1月降至39%。一季度開盤項(xiàng)目平均去化率不足40%，如首開香頌1月加推188套房源，去化率僅30%。

02

外部環(huán)境

落戶放開后閩北縣市購(gòu)房者向福州主城聚集，樓市聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)

閩北3市，寧德、三明和南平，以及福州8縣，長(zhǎng)樂(lè)、閩侯、福清等購(gòu)房情緒受福州五城區(qū)輻射，購(gòu)房行為向五城區(qū)聚集。因此在樓市成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)上存在必然的聯(lián)動(dòng)性。

（一）市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性：寧德、長(zhǎng)樂(lè)和閩侯與福州主城高度相關(guān)，量?jī)r(jià)同漲同跌

對(duì)比閩北3市、福州8縣與福州五城區(qū)歷年成交量?jī)r(jià)變化，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市如寧德、地理相鄰縣鎮(zhèn)如閩侯和長(zhǎng)樂(lè)與福州主城樓市正相關(guān)，量?jī)r(jià)同漲同跌。經(jīng)濟(jì)較弱城市如三明和南平、相隔較遠(yuǎn)縣鎮(zhèn)如福清和閩清樓市或負(fù)相關(guān)或獨(dú)立。

1、閩北3市與福州主城聯(lián)動(dòng)性：寧德正相關(guān)、三明負(fù)相關(guān)，南平相對(duì)獨(dú)立

閩北三市與福州在人文和地理上同屬一脈，但由于寧德、三明和南平截然不同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客群情況，三市與福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)各不相同。概括而言即：寧德正相關(guān)、三明負(fù)相關(guān)以及南平相對(duì)獨(dú)立。

寧德是閩北三市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為突出的一個(gè)。2021年GDP增速高達(dá)13.3%，增幅連續(xù)3年位居福建省首位。年產(chǎn)能25萬(wàn)噸、年預(yù)計(jì)營(yíng)收300億元的正威集團(tuán)和總投資125億元、年產(chǎn)值500億元的寧德時(shí)代(300750)作為寧德兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱力量，支撐著寧德居民購(gòu)買力快速增長(zhǎng)，購(gòu)房需求充沛。

寧德樓市波動(dòng)與福州高度正相關(guān)。從近4年商品住宅成交面積走勢(shì)來(lái)看，尤其是2019年后隨著福州逐步放寬落戶和買房門檻，兩市樓市冷熱傳導(dǎo)一致。2020年與2021年兩市市場(chǎng)規(guī)模同步負(fù)增長(zhǎng)和正增長(zhǎng)。2021年福州“無(wú)門檻落戶”刺激成交規(guī)模接近400萬(wàn)平方米，同時(shí)寧德全年成交面積突破100萬(wàn)平方米創(chuàng)新高，整體開盤去化率達(dá)95%。

寧德購(gòu)房者充沛的購(gòu)買力使得城市購(gòu)房需求不至于被福州完全虹吸。同時(shí)高端改善購(gòu)買力入榕置業(yè)反推寧德樓市熱度向上。同時(shí)寧德新房市場(chǎng)連續(xù)5年供不應(yīng)求（2021年供求比0.9）使得寧德樓市能夠與福州正相關(guān)波動(dòng)。

三明支柱產(chǎn)業(yè)為鋼鐵和礦業(yè)。市內(nèi)豐富的螢石、鐵礦石等礦產(chǎn)資源在為城市提供了如三鋼等經(jīng)濟(jì)支柱的同時(shí)，也使得三明難以提供易居的住房環(huán)境。因此雖然三明經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)人口多（2021年三明GDP2953億元，常住人口248萬(wàn)人），但近3年商品住宅年均成交規(guī)模不足80萬(wàn)平方米。

相對(duì)較高的民富基礎(chǔ)和較差的居住環(huán)節(jié)使得三明購(gòu)房需求受福州虹吸影響嚴(yán)重。2021年三明商品住宅成交面積下降17%，呈負(fù)相關(guān)。

南平經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，2021年GDP增速僅6.5%，人均GDP為全福建省倒數(shù)第一。南平以山區(qū)為主，旅游業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支撐且工業(yè)薄弱。外加常住人口較少，至2021年末僅248萬(wàn)人。因此南平房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)初級(jí)，年成交商品住宅不足50萬(wàn)平方米。

由于南平市場(chǎng)規(guī)模較低、民富基礎(chǔ)較差、人口較少，新房市場(chǎng)無(wú)論是內(nèi)生還是外溢購(gòu)房需求均極為有限，樓市相對(duì)獨(dú)立。2019年至2021年福州新房市場(chǎng)幾經(jīng)漲跌波動(dòng)，但南平商品住宅成交面積仍維持原有規(guī)模。

2、福州8縣與福州主城聯(lián)動(dòng)性：閩侯、長(zhǎng)樂(lè)正相關(guān)，福清等遠(yuǎn)郊相對(duì)獨(dú)立

福州八個(gè)下屬郊縣房地產(chǎn)走勢(shì)與五城區(qū)之間聯(lián)動(dòng)性可分為兩類。閩侯縣和長(zhǎng)樂(lè)區(qū)受五城區(qū)影響正相關(guān)，其他郊縣如福清、閩清等相對(duì)獨(dú)立。

閩侯縣和長(zhǎng)樂(lè)區(qū)與五城區(qū)地理上接壤，同時(shí)“閩侯長(zhǎng)樂(lè)并入福州主城區(qū)”的規(guī)劃下兩郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)受到主城五區(qū)較大輻射影響。

以新房房?jī)r(jià)為例，對(duì)比兩郊縣與中心兩區(qū)（鼓樓區(qū)和臺(tái)江區(qū)）2014年起近10年商品住宅成交面積走勢(shì)。

在絕對(duì)值上，兩郊縣房?jī)r(jià)與中心兩區(qū)高度一致，其中閩侯縣和中心兩區(qū)相關(guān)系數(shù)達(dá)0.96。在同比變化上，中心兩區(qū)2017年同比增27%到達(dá)歷史高點(diǎn)，后因限價(jià)政策影響波動(dòng)下行。閩侯和長(zhǎng)樂(lè)則隨后于2018年到達(dá)房?jī)r(jià)同比高點(diǎn)并進(jìn)入漲幅收窄通道。2021年下半年五城區(qū)樓市下行后，2022年一季度閩侯和長(zhǎng)樂(lè)均維持量?jī)r(jià)雙跌的態(tài)勢(shì)。

閩清、永泰、福清、連江、羅源等縣市地理上與五城區(qū)有較遠(yuǎn)相隔，同時(shí)本地購(gòu)房需求以內(nèi)生為主，由外地入閩和來(lái)自五城區(qū)購(gòu)房客群落至上述郊縣的占比極小。因此上述郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，與五城區(qū)樓市關(guān)聯(lián)度有限。

（二）客群特征：落戶放開后外地購(gòu)房者占比上升，新福州人購(gòu)房需求有限

客群特征上，福州五城區(qū)購(gòu)房客群可分為本市購(gòu)房者、外地購(gòu)房者和新福州人三類。

在占比和組成上，新福州人占五城區(qū)成交20%；本市改善購(gòu)房者占比30%，由鼓樓和臺(tái)江區(qū)外溢和下屬8縣兩部分組成；外地購(gòu)房者占比50%，其中外地剛需購(gòu)房者占比40%。

具體來(lái)看，外地購(gòu)房者、本市購(gòu)房者和新福州人三類客群：

外地購(gòu)房者主要指閩北三市，由上文可知由于南平樓市相對(duì)獨(dú)立，外地購(gòu)房者以來(lái)自寧德為主，輔以部分三明人口。外地購(gòu)房者占整體成交比重約40%，其中外地剛需購(gòu)房者占比30%、外地改善購(gòu)房者占比10%。

在購(gòu)房選擇上，剛需購(gòu)房者主要流向倉(cāng)山區(qū)，如帝封江、三江口、城南等板塊。2021年下半年，以價(jià)換量的刺激下城南板塊超60%購(gòu)房者來(lái)自外地，帝封江板塊恒大、世貿(mào)等大體量項(xiàng)目外地購(gòu)房者占比更是超80%。改善購(gòu)房者主要選擇晉安區(qū)和馬尾區(qū)，如東區(qū)、北區(qū)、快安板塊等。2021年下半年福州樓市下行后呈觀望態(tài)，由投資板塊撤離。如馬尾區(qū)快安板塊受購(gòu)房客群銳減影響，房?jī)r(jià)由2萬(wàn)元/平方米降至1.7萬(wàn)元/平方米。

本地購(gòu)房者中剛需購(gòu)房者以五城區(qū)的地緣客為主，占比20%。由于福州存在較強(qiáng)的地緣性觀念，因此下屬8縣普遍選擇在戶籍地以自建房或商品房形式完成剛需住房，如閩清、福清等。而五城區(qū)內(nèi)剛需購(gòu)房者也多根據(jù)地緣性置業(yè)，如晉安區(qū)北區(qū)板塊主要以晉安區(qū)內(nèi)生購(gòu)房者為主。

本地改善購(gòu)房者由鼓樓臺(tái)江改善外溢和下屬8縣入城組成，二者占比分別為10%和20%。由于鼓樓區(qū)和臺(tái)江區(qū)可售住宅有限、房屋總價(jià)較高，部分改善購(gòu)房者外溢至如晉安區(qū)北區(qū)板塊置業(yè)。下屬8縣購(gòu)房者在完成剛需購(gòu)房后，選擇前往晉安區(qū)或倉(cāng)山區(qū)金山、倉(cāng)山板塊等實(shí)現(xiàn)改善購(gòu)房。

新福州人得益于福州已實(shí)現(xiàn)“零門檻”落戶，成交占比逐漸上升至10%。但由于福州產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限、就業(yè)收入較低的限制，新福州人整體數(shù)量有限且購(gòu)買力不足，現(xiàn)階段主要以剛需購(gòu)房為主。

03

樓市發(fā)展脈絡(luò)

2021年下半年慘淡行情延續(xù)至今

高房?jī)r(jià)倒逼戶型小型化

（本節(jié)有刪減）

（一）落戶放開刺激新房成交量創(chuàng)新高，限價(jià)調(diào)控房?jī)r(jià)波動(dòng)收斂趨穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

福州樓市10年間在調(diào)控政策與市場(chǎng)供需磨合下，成交規(guī)模至2021年創(chuàng)歷史新高、成交均價(jià)階梯式上升后漲幅放緩。具有成交量“雙峰筑底”和成交均價(jià)波動(dòng)幅度收斂的特點(diǎn)。

1、年度：10年樓市三段波動(dòng)，2021年成交量達(dá)344萬(wàn)方，房?jī)r(jià)降4%

近十年福州新房市場(chǎng)整體保持量穩(wěn)價(jià)增的總趨勢(shì)，具體來(lái)看成交規(guī)模經(jīng)歷2013年、2015年和2021年三次高峰，同時(shí)成交價(jià)格經(jīng)三次規(guī)模節(jié)點(diǎn)呈階梯式上升。

2013年福州五城區(qū)商品住宅成交首次突破250萬(wàn)平方米，成交均價(jià)同比增15%至突破1.5萬(wàn)元/平方米。2013年、2014年連續(xù)兩年新增供應(yīng)超300萬(wàn)平方米，外加2014年取消限購(gòu)，供需共同支撐下2015年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達(dá)298萬(wàn)平方米。

2015年福州進(jìn)入“地王年”，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。2017年五城區(qū)全年商品住宅成交均價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，2017年和2018年房?jī)r(jià)同比增速均為23%。隨著限價(jià)政策出臺(tái)，五城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅快速收窄至5%以內(nèi)。至2020年房?jī)r(jià)緩增至歷史高點(diǎn)，2。7萬(wàn)元/平方米。

2017年限購(gòu)成交規(guī)模腰斬，后落戶放寬推動(dòng)成交規(guī)模再增，至2021年達(dá)到歷史最高。2015年“地王年”后房?jī)r(jià)激增脅迫恐慌性置業(yè)，2017年限購(gòu)政策重啟五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。后人才政策以及落戶門檻不斷降低，新福州人以及外地投資客推動(dòng)下成交規(guī)?？焖倩厣?。2021年“零門檻”落戶后外地客群需求集中消化，成交規(guī)模達(dá)344萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

2021年福州樓市走勢(shì)與全國(guó)同步“先揚(yáng)后抑”。上半年市場(chǎng)火爆價(jià)格穩(wěn)定，下半年成交量呈斷崖式下跌。成交均價(jià)同步走跌，2021年全年商品住宅成交均價(jià)同比下降4%。2022年正如文首所說(shuō)市場(chǎng)下行加劇，成交量?jī)r(jià)雙跌。

2、月度：規(guī)?！半p峰筑底”、房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度收斂，當(dāng)前量?jī)r(jià)均低位盤整（略）

（二）2021年“先揚(yáng)后抑”，剛需投資板塊銷售遇阻，去化率低至21%（略）

（三）成交重心由主城向外圍轉(zhuǎn)移，高房?jī)r(jià)倒逼70-90平產(chǎn)品成主流

具體到成交結(jié)構(gòu)方面，新房成交重心由鼓樓區(qū)和臺(tái)江區(qū)向倉(cāng)山區(qū)和晉安區(qū)轉(zhuǎn)移，臨近核心區(qū)的板塊成交占比上升尤其明顯。由于房?jī)r(jià)收入比較高，現(xiàn)階段雖單價(jià)段上移但成交主力仍以小面積戶型為主,70-90平方米成為主流。

區(qū)域變化上，由主城向外圍轉(zhuǎn)移。對(duì)比2020年和2021年（下同）各區(qū)域商品住宅成交套數(shù)，倉(cāng)山區(qū)占比46%最高，晉安區(qū)28%次之；馬尾區(qū)占比上升2pcts，臺(tái)江區(qū)和鼓樓區(qū)市占比重下降。

這主要是由于臺(tái)江區(qū)和鼓樓區(qū)新房供應(yīng)規(guī)模有限，隨著近郊城區(qū)的擴(kuò)展，購(gòu)房需求自然隨新房供應(yīng)向倉(cāng)山、晉安和馬尾3區(qū)轉(zhuǎn)移。

更進(jìn)一步的，毗鄰核心區(qū)的板塊成交占比上升顯著，而3區(qū)其他板塊尤其是老城區(qū)占比回落。毗鄰核心區(qū)的，如東區(qū)板塊、義序板塊、三江口板塊等占比上升尤為顯著，承接核心區(qū)外溢需求的同時(shí)也是近年主要宅地供應(yīng)板塊。

面積段和單價(jià)段上，高房?jī)r(jià)倒逼小戶型化。從單價(jià)段來(lái)看，五城區(qū)成交單價(jià)以2.5-3萬(wàn)元/平方米為中樞，占比由2020年上升9pcts至33%。從面積段來(lái)看，成交面積中樞停留在70-90平方米，2021年占比較2020年上升5pcts至39%，且90-120平方米占比下降2%。

單價(jià)段高企但面積段停留在70-90平方米。除了90平方米以下首套契稅1%優(yōu)惠外，這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅快于收入漲幅，居民購(gòu)房需求被迫停在在70-90平方米小型化。

04

影響市場(chǎng)變動(dòng)因素

短期政策、地王引導(dǎo)居民購(gòu)房預(yù)期

中長(zhǎng)期受限于購(gòu)買力

（本節(jié)有刪減）

（一）短期：購(gòu)房者政策敏感度高，房?jī)r(jià)回調(diào)、地王頻現(xiàn)均帶來(lái)銷售“拐點(diǎn)”

對(duì)短期樓市而言，福州政策導(dǎo)向明顯，自2017年開啟限購(gòu)、限貸，直至2020年末全面放開落戶變相解綁“限購(gòu)”，的確刺激了一波外圍客戶釋放，不過(guò)整體政策對(duì)樓市的提振左右呈現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減；客戶價(jià)格敏感度較高，以價(jià)換量初期往往也能達(dá)成不錯(cuò)的結(jié)果；此外，地價(jià)引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，地王通常也成為樓市拐點(diǎn)的信號(hào)。

1、從“四限”到全面放開落戶，“二輪”限購(gòu)松綁對(duì)樓市提振效用邊際遞減

縱觀福州2016年以來(lái)調(diào)控變動(dòng)情況，自2016年五區(qū)限購(gòu)、限貸加碼以來(lái)，整體從嚴(yán)：2016-2018年處于政策“高壓期”；2019-2020年整體維穩(wěn)，2019年部分福州下轄縣市限價(jià)有局部松動(dòng)，2020年因新冠疫情影響，年末福州全面放開落戶，但整體政策以穩(wěn)為主。2021年延續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭主基調(diào)，有保有壓，調(diào)控日益精細(xì)化。

聯(lián)系福州主城五區(qū)樓市行情變化，可以看到，政策加碼初期的2016年，福州主城五區(qū)商品住宅成交面積達(dá)265萬(wàn)平方米，2017年伴隨著緊縮性調(diào)控政策逐步加碼，成交“腰斬”，一度降至131萬(wàn)平方米，而后伴隨調(diào)控常態(tài)化，2018-2020年年成交基本持穩(wěn)為210-260萬(wàn)平方米之間。2021年成交量沖高至344萬(wàn)平方米則與2020年末落戶放開密不可分。

具體來(lái)看，2020年12月福州發(fā)布通知，2021年起進(jìn)一步降低落戶條件，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請(qǐng)?jiān)谖沂新鋺簦h(市)、長(zhǎng)樂(lè)區(qū)人員均可申請(qǐng)?jiān)谖宄菂^(qū)落戶。同時(shí)支持近親屬投靠落戶、租房落戶和集體戶落戶。落戶政策出臺(tái)后2021年3月福州五城區(qū)商品住宅成交面積激增至40萬(wàn)平方米，同比增149%，創(chuàng)2010年后十年新高。

值得關(guān)注的是，3月30日，經(jīng)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心確認(rèn)，福州限購(gòu)、限貸政策進(jìn)一步松綁：限購(gòu)方面，一是長(zhǎng)樂(lè)區(qū)視同原五城區(qū)，執(zhí)行相同限購(gòu)政策，即限購(gòu)兩套“144平方米以下”住宅的規(guī)定；二是外地戶口（非福州六城區(qū)：鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)和長(zhǎng)樂(lè)區(qū)）購(gòu)買首套房無(wú)需提供社保證明或個(gè)稅。限貸方面，4月福建省直單位住房公積金中心發(fā)布通知稱，可申請(qǐng)?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的住房公積金（含住房補(bǔ)貼），用于支付福州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)房首付款。

不過(guò)次輪松綁對(duì)樓市提振效果一般，新政后一周五區(qū)成交、項(xiàng)目去化尚無(wú)起色。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城區(qū)成交5.06萬(wàn)平方米，剔除熱盤萬(wàn)科城市之光成交影響后2.91萬(wàn)平方米（該樓盤蓄客時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，成交與本次新政無(wú)關(guān)），與新政前幾周規(guī)模相當(dāng)。從項(xiàng)目成交表現(xiàn)來(lái)看，3月17日聯(lián)發(fā)臻榕府首開，共計(jì)推出126套房源，去化率僅28%。第13周銷售備案10套，環(huán)比與新政前第12周持平?？梢娦路渴袌?chǎng)并未給予新政積極響應(yīng)。

我們認(rèn)為，次輪限購(gòu)松綁未達(dá)到如期效果主要與以下三方面原因有關(guān)：一是本次限購(gòu)放寬屬于第N輪，在前幾輪需求已被大量消化后，市場(chǎng)對(duì)本次新政反饋?zhàn)匀灰话?。事?shí)上，福州早在2017年便從特定產(chǎn)業(yè)人口出發(fā)，相繼放開了全產(chǎn)業(yè)人才和高校畢業(yè)生落戶限制；至2020年末已然全面放開落戶限制。限購(gòu)松綁刺激需求釋放的前提是外地人口凈流入、購(gòu)買力充裕，福州的潛在購(gòu)房需求顯然已被嚴(yán)重透支。二是本次新政并未放寬限售和限貸管控，外地買房仍需較高成本。本次新政并非完全取消限購(gòu)，而僅僅是降低了非本地和本地非主城區(qū)戶口購(gòu)房者購(gòu)房門檻。對(duì)于外地戶口購(gòu)房者而言，限售2年、首套房首付40%下購(gòu)房仍有較高的時(shí)間和資金成本。三是疫情反復(fù)也構(gòu)成市場(chǎng)反響不佳的部分影響。3月中旬起受疫情影響，倉(cāng)山、閩侯等區(qū)縣街道全域范圍內(nèi)取消聚集性活動(dòng)，各區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售活動(dòng)接近停滯。

2、購(gòu)房者剛需屬性顯著，短期大幅度“降價(jià)促銷”有助于成交持續(xù)放量

從福州2021年主城五區(qū)成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，70-90平產(chǎn)品為主流，占比高達(dá)39%，較2020年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)，90-120平次之，占比達(dá)31%，較2020年下降2個(gè)百分點(diǎn)，福州客戶置業(yè)存在戶型小型化趨勢(shì)，可見當(dāng)前樓市仍是以剛需購(gòu)房為主導(dǎo)。因此受購(gòu)買力制約影響，福州購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)敏感。對(duì)短期房地產(chǎn)變化而言，鄭州房?jī)r(jià)回調(diào)均會(huì)顯著刺激成交規(guī)模放量。

結(jié)合福州商品住宅成交面積和成交均價(jià)同比變動(dòng)來(lái)看，負(fù)相關(guān)關(guān)系更為顯著。2015年1月-2016年2月，2021年6月至2020年12月福州房?jī)r(jià)均迎來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間回落，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)最大降幅達(dá)15%，相對(duì)應(yīng)的，商品住宅月成交面積適時(shí)由底部快速回升，在房?jī)r(jià)同比負(fù)增長(zhǎng)期間紛紛進(jìn)入規(guī)模上行期。與之形成鮮明對(duì)比的是，2017年6月-2008年9月，2010年5月-2012年1月，2016年8月-2018年9月福州房?jī)r(jià)同比大增，成交面積皆在低位徘徊，居民觀望情緒明顯加重。

值得關(guān)注的是，福州自2021年下半年行情轉(zhuǎn)淡之后，整體分銷依賴度顯著上升，成交占比高達(dá)60%以上，分銷提點(diǎn)也由年初的2-3個(gè)點(diǎn)升至3-5個(gè)點(diǎn)，個(gè)別外圍難去化項(xiàng)目甚至高達(dá)8-15個(gè)點(diǎn)。

3、地王是新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向風(fēng)向標(biāo)，住宅成交冷熱拐點(diǎn)與高價(jià)地王如影隨形

福州樓市短期另一顯著特征是地王出讓往往引發(fā)新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，土地市場(chǎng)對(duì)新房市場(chǎng)傳導(dǎo)作用極快，每逢新房成交拐點(diǎn)，必有土地地王出現(xiàn)。

隨著城市價(jià)值提升，2016年開始，福州土拍市場(chǎng)高價(jià)地王密集出現(xiàn)，我們選取2016年以來(lái)福州年內(nèi)成交樓板價(jià)TOP5地塊出讓時(shí)間與商品住宅成交面積相印證，可得：

新房成交處于上升期時(shí)，地王出讓適逢新房成交向下拐點(diǎn)。新房市場(chǎng)處于上升期時(shí)，高價(jià)地王出讓引發(fā)市場(chǎng)過(guò)熱，政府為穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期，往往選擇調(diào)控從嚴(yán)，因此新房市場(chǎng)或?qū)⒂蓾q轉(zhuǎn)跌。如福州市三坊七巷保護(hù)開發(fā)有限公司于2019年1月22日拿下的榕土讓[2018]07號(hào)臺(tái)江區(qū)宗地2018-50號(hào)、2018-51號(hào)、2018-52號(hào)地塊，雖然均為底價(jià)成交，但成交樓面價(jià)分別達(dá)到了3.6萬(wàn)元/平，2.7萬(wàn)元/平，2.5萬(wàn)元/平，本次出讓的三幅地塊均位于福州臺(tái)江區(qū)上下杭?xì)v史文化街區(qū)核心范圍內(nèi)，屬于市中心核心板塊，周邊醫(yī)療教育商業(yè)休閑等配套醇熟完善，且緊鄰地鐵1號(hào)線達(dá)道站。與此同時(shí)福州新房迎來(lái)下行拐點(diǎn)，因樓市調(diào)控嚴(yán)苛，主城五區(qū)“四限”未有松動(dòng)，整體月度成交開始進(jìn)入波動(dòng)下行期。

與之對(duì)應(yīng)，新房成交處于下行期時(shí)，地王出讓引發(fā)新房成交止跌回升。新房市場(chǎng)處于下行期時(shí)，高地價(jià)地王出讓給予區(qū)域板塊房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，在二手地作用下將快速形成共識(shí)，可以撬動(dòng)下行期購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)，促使購(gòu)房者調(diào)整預(yù)期入市置業(yè)，從而引發(fā)新房成交規(guī)模上行。如2020年上半年上海大名城(600094)、保利、綠城相繼競(jìng)得榕宗地2020-11號(hào)地塊（大名城紫金九號(hào)）、榕宗地2020-13號(hào)地塊（保利首開天悅二期）、宗地2020-25號(hào)地塊（綠城美的桂語(yǔ)映月），樓面價(jià)均在2.2萬(wàn)元/平，受疫情之后紓困政策預(yù)期引導(dǎo)和地王加持，新房成交規(guī)模結(jié)束下行期，進(jìn)入上行期。

值得關(guān)注的是，因福州分銷滲透率較高，無(wú)論是渠道導(dǎo)客還是售樓處自然來(lái)訪客戶都會(huì)被灌輸“地王”概念，即在售樓盤會(huì)將周邊“地王”作為賣點(diǎn)，向客戶傳導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，因而恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象在所難免。

（二）中長(zhǎng)期：人口吸附力有限、居民購(gòu)買力不足致3-5年成交規(guī)模難上臺(tái)階（本節(jié)有刪減）

1、土地依賴度高致2019-2021年供地跳增，成交轉(zhuǎn)淡，去化周期持續(xù)攀升

目前來(lái)看，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問(wèn)題在于土地財(cái)政依賴度相對(duì)較高：2020年福州市本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入已高達(dá)866億元，土地財(cái)政依賴度一度攀升至79%，2021年隨著拍地收入的減少而略有回落，但仍高達(dá)72%，屬2018年以來(lái)的次新高水平。

毋庸置疑，賣地收入可以提升公務(wù)員的福利待遇，從而對(duì)其工作積極性產(chǎn)生正向激勵(lì)，同時(shí)政府也有足夠資金投入到公共基建的建設(shè)之中，使得城市面貌煥然一新。不過(guò)土地財(cái)政的負(fù)面作用也是十分顯著的：

一方面，土地財(cái)政是房?jī)r(jià)上漲的“無(wú)形推手”，土地財(cái)政依賴度越大，房?jī)r(jià)上漲越快。這不僅關(guān)乎民生，更重要的是眾多投機(jī)者看中套利機(jī)會(huì)，以倒買倒賣的方式來(lái)賺取其中暴利，從而使得剛需自住需求難以釋放，與整體“房住不炒”的樓市主基調(diào)相悖。

另一方面，地方財(cái)政依賴度過(guò)高，從一個(gè)側(cè)面反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)。如果地方政府不對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴，就會(huì)通過(guò)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)培植稅源，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就不會(huì)被邊緣化。反之，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也會(huì)對(duì)社會(huì)資源的有效利用產(chǎn)生積極而重要的作用。毋庸置疑，若南寧政府單純依托賣地收入，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大降低。

此外，值得引起高度關(guān)注的是，地方政府過(guò)于以來(lái)土地財(cái)政往往會(huì)帶來(lái)供地過(guò)量，進(jìn)而導(dǎo)致樓市供求關(guān)系失衡，庫(kù)存高企等一系列問(wèn)題。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，福州主城五區(qū)自2019年以來(lái)涉宅用地供地規(guī)模呈現(xiàn)“翻番”態(tài)勢(shì)，由2018年的565萬(wàn)平方米上漲至955萬(wàn)平方米，以此帶動(dòng)整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增，2019年之后雖然逐年回落，但2021年涉宅用地成交規(guī)模依舊達(dá)到了450萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于2018年水平。

而判斷供地是否過(guò)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)便是該城市的庫(kù)存變動(dòng)情況，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，雖然自2020年以來(lái)福州的廣狹義庫(kù)存均呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，但是因2021年下半年整體成交熱度回落，導(dǎo)致廣狹義去化周期開啟上行模式，至2022年3月末分別達(dá)到39個(gè)月和23個(gè)月，庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}開始顯現(xiàn)。

2、省會(huì)存在感低，僅能吸附閩北客戶，常住人口增長(zhǎng)主要集中在倉(cāng)山、閩侯

目前來(lái)看，福州樓市在2021年創(chuàng)成交新高，整體走勢(shì)呈現(xiàn)出“先熱后冷”，與全國(guó)整體行情匹配，上半年放量主要與2020年末全面放開落戶密切相關(guān)，外圍郊縣部分此前受限于政策、購(gòu)買力尚可的剛需和改善的客戶購(gòu)房需求得以穩(wěn)步釋放，從常住人口和戶籍人口變動(dòng)情況我們也不難看出端倪，2020年之前常住人口和戶籍人口年增量基本不超過(guò)10萬(wàn)人，二者差額也相對(duì)恒定，保持在70萬(wàn)人左右，而2020年末伴隨著福州全面放開落戶，常住人口也出現(xiàn)了顯著攀升，2020年-2021年年增量均值達(dá)到31萬(wàn)人，常住戶籍人口比也增至1.16。

事實(shí)上，福州雖貴為省會(huì)，但其尷尬處境在于，論名氣，不如海上花園城市廈門；論經(jīng)濟(jì)，也一直受到泉州的挑戰(zhàn)；省會(huì)存在感較低，使得其僅能吸引閩北（三明、南平、寧德）和外圍6縣1市客戶，這也會(huì)對(duì)樓市成交規(guī)模增長(zhǎng)造成不利影響。

而從福州統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，主城五區(qū)人口絕對(duì)量雖有增長(zhǎng)，但整體占比下降1.21個(gè)百分點(diǎn)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)：五區(qū)中僅倉(cāng)山區(qū)上升了3.07個(gè)百分點(diǎn)，常住人口增量在各區(qū)域中居首，馬尾區(qū)2020年占比基本與2010年持平，而晉安區(qū)、鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)占比均出現(xiàn)了不同程度的下降；值得關(guān)注的是，另一常住人口占比增長(zhǎng)顯著的區(qū)域?yàn)殚}侯，2020年較2010年占比上升2.61個(gè)百分點(diǎn)，僅次于倉(cāng)山，事實(shí)上，閩侯雖地處福州中心城區(qū)外圍，但因大學(xué)城教育配套、地鐵交通配套日趨完善，加之房?jī)r(jià)相對(duì)“親民”，也吸引了很多年輕人到閩侯買房居住。

3、居民收入增長(zhǎng)持續(xù)放緩，與“高房?jī)r(jià)”難匹配，制約樓市成交持續(xù)放量（略）

05

前景判斷

2022年預(yù)期量跌價(jià)平

3-5年成交規(guī)模難破2021年高點(diǎn)

（本節(jié)有刪減）

（一）短期（1年）預(yù)判：2022年4月止跌轉(zhuǎn)增小幅回溫，全年預(yù)期量跌價(jià)穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：2022年二季度或?qū)⑿》鶑?fù)蘇，全年供應(yīng)持穩(wěn)，成交高位回落

為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動(dòng)量和上下行趨勢(shì)，依據(jù)福州一季度樓市熱度：2月成交慘淡，3月樓市成交無(wú)好轉(zhuǎn)，無(wú)論是客戶來(lái)訪量還是轉(zhuǎn)化率均無(wú)太大好轉(zhuǎn)。具體來(lái)看，3月兩項(xiàng)目開盤，萬(wàn)科城市之光推456套，去化230套，屬于優(yōu)秀個(gè)案，蓄客半年，無(wú)競(jìng)品，地緣性客戶居多，靠近閩侯，剛需支撐。聯(lián)發(fā)推126套，去化35套，屬于正常水平。3月整體認(rèn)購(gòu)1300-1400套，較2月增加300-400套，如扣除萬(wàn)科城市之光集中開盤個(gè)例之后，整體認(rèn)購(gòu)量無(wú)明顯提升。

結(jié)合上文提及的影響福州樓市短期變化因素綜合分析：

一方面政策面，福州3月末已經(jīng)全面放開限購(gòu)，余下限貸、限售、限價(jià)等都存在局部松動(dòng)，但從市場(chǎng)反映來(lái)看效果平平，除了受新冠疫情影響之外，更主要的市場(chǎng)面客戶基數(shù)不夠，前期需求透支嚴(yán)重所致，后期利好政策有限，福州政府目前已經(jīng)受到周邊城市投訴，分流客戶，后期大概率會(huì)效仿其他城市出臺(tái)降首付等擴(kuò)充居民購(gòu)買力的試探性政策。

另一方面土地市場(chǎng)來(lái)看，尚未釋放積極回暖的信號(hào)。一季度主城五區(qū)第一次土拍出讓18宗地塊，5幅流拍，成交13幅，整體延續(xù)慘淡行情，表現(xiàn)在以下幾方面：一是第一次集中土拍總起始出讓總價(jià)是175億，但是實(shí)際成交只有77億；二是拿地企業(yè)除了華潤(rùn)、保利、建發(fā)等三家外部國(guó)企之外，就是福州各區(qū)域城投企業(yè)，還有小的私人企業(yè)，占比相對(duì)較小，無(wú)福州本土房企拿地。值得關(guān)注的是，成交平均樓面價(jià)穩(wěn)步抬升，雖然限價(jià)也有抬升趨勢(shì)，但是基本有價(jià)無(wú)市，限價(jià)放松意義不大，企業(yè)拿地算不過(guò)賬，利潤(rùn)空間收窄，虧本概率較大，房企更傾向于選擇廈門而非福州。低迷的地市也難向購(gòu)房者釋放積極信號(hào)。

目前福州待入市體量依舊較大，2022年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將達(dá)到582萬(wàn)平方米，而成交量大概率走低，即便后續(xù)財(cái)政托市，4-5月預(yù)期小幅回升，但全面好轉(zhuǎn)依舊很難，同時(shí)外圍市場(chǎng)亦不樂(lè)觀，此前火爆的寧德今年也出現(xiàn)了分銷，預(yù)期后續(xù)下滑趨勢(shì)還將延續(xù)。

2、房?jī)r(jià)：2022年“降無(wú)可降”，房?jī)r(jià)“見底”預(yù)期2.5-2.6萬(wàn)元/平持穩(wěn)（略）

（二）中長(zhǎng)期（3-5年）預(yù)判：平穩(wěn)波動(dòng)，年均成交250-280萬(wàn)平，房?jī)r(jià)“見頂”（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：收入增速放緩，年成交預(yù)期250-280萬(wàn)平，難破2021年高點(diǎn)

預(yù)判3-5年福州商品住宅的成交面積，我們認(rèn)為，很難跨越2021年344萬(wàn)平方米的成交高點(diǎn)，大概率在250-280萬(wàn)平方米之間波動(dòng)。

依據(jù)上文對(duì)福州長(zhǎng)周期影響因素的解析，可以看出福州土地財(cái)政依賴度較高，2019年整體土拍市場(chǎng)供求量均呈現(xiàn)翻番趨勢(shì)，雖然此后逐年回落，但2021年涉宅用地成交規(guī)模依舊達(dá)到了450萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于2018年水平。而聚焦其狹義和廣義庫(kù)存來(lái)看，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，但是因2021年下半年整體成交熱度回落，導(dǎo)致廣狹義去化周期開啟上行模式，至2022年3月末分別達(dá)到39個(gè)月和23個(gè)月，庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}開始逐步顯現(xiàn)。

而究其根本，阻礙福州成交持續(xù)放量主要原因仍是人口基數(shù)不高，購(gòu)房需求有限。事實(shí)上，福州雖貴為省會(huì)，但其尷尬處境在于，論名氣，不如海上花園城市廈門；論經(jīng)濟(jì)，也一直受到泉州的挑戰(zhàn)；省會(huì)存在感較低，使得其僅能吸引閩北（三明、南平、寧德）和外圍6縣1市客戶，2021年常住人口也僅為842萬(wàn)人，常住戶籍人口比為1.16。從2020年人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，整體人口增長(zhǎng)較快的區(qū)域也主要集中在倉(cāng)山區(qū)和外圍閩侯縣，主城核心的臺(tái)江區(qū)和鼓樓區(qū)，人口占比持續(xù)回落。這也為其樓市后續(xù)增長(zhǎng)乏力埋下了伏筆。

2、房?jī)r(jià)：購(gòu)買力“見頂”，戶型小型化加劇，房?jī)r(jià)預(yù)期年增幅保持3%（略）

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