經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤3家民營地產(chǎn)同時(shí)宣告將發(fā)行公司債融資，是否預(yù)示著民營房企債券融資將回暖？

5月16日，美的置業(yè)控股有限公司（以下簡稱“美的置業(yè)”，3990.HK）公告，擬發(fā)行金額不超10億元“22美置01”，期限為4年，起息日為2022年5月24日。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還公司債券“20美置01”。

同一天，碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”，2007.HK)公告稱，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)確實(shí)擬于近期面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過5億元的國內(nèi)公司債券。該債券目前仍處于計(jì)劃階段。

龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團(tuán)”，0960.HK）亦于5月16日在上交所發(fā)布“公開發(fā)行2022年公司債券（第二期）的發(fā)行公告”，公告顯示，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過5億元，發(fā)行人為重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司。本期債券期限為6年期，第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券，票面利率詢價(jià)區(qū)間為 3.00%-4.00%。

5月16日當(dāng)天稍早時(shí)間，市場消息稱龍湖集團(tuán)與碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)三家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。隨后，3家民營地產(chǎn)擬發(fā)公司債對(duì)外宣布將發(fā)行公司債進(jìn)行融資。

優(yōu)質(zhì)民營房企示范效應(yīng)

對(duì)于此次監(jiān)管支持3家民營房企發(fā)行公司債融資的政策特點(diǎn)，華泰證券(601688)5月17日表示，第一，從消息傳出、企業(yè)確認(rèn)、交易所公告已落地推進(jìn)，動(dòng)作迅速、主體明確、措施具體，政策信號(hào)清晰，直接改善投資人信心；第二，本輪政策寬松中首次為房企設(shè)立信用保護(hù)工具，專項(xiàng)支持地產(chǎn)民企，幫助規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，更具針對(duì)性；第三，政策性機(jī)構(gòu)、市場化參與，提供實(shí)質(zhì)資金支持；第四，優(yōu)質(zhì)民企率先試水，示范效應(yīng)更強(qiáng)。

在此之前，2022年以來，監(jiān)管層支持房企合理融資需求的信號(hào)逐漸明顯。4月29日中央政治局會(huì)議高層定調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)均召開專題會(huì)議，其中，央行表態(tài)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求，銀保監(jiān)會(huì)表示支持首套和改善性住房需求，證監(jiān)會(huì)表示積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。

東方金誠認(rèn)為，此次3家民營房企被指定為示范房企發(fā)債，是對(duì)監(jiān)管層此前政策承諾的具體落實(shí)，釋放出支持房企合理融資需求的更為明確的信號(hào)，有利于提振市場信心，進(jìn)一步改善房企融資環(huán)境。這在助力維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的階段，也有助于發(fā)揮房地產(chǎn)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的作用。同時(shí)，此次被選取的房企均為民營企業(yè)，也體現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)于民營企業(yè)融資的支持和鼓勵(lì)，符合今年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出的“完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制”的政策導(dǎo)向。

另外，值得一提的是，3家房企示范發(fā)債將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式。具體來看，加入了信用保護(hù)工具的使用，即為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）等在內(nèi)的信用保護(hù)工具。

其中，5月16日，據(jù)深交所披露，中國證券金融股份有限公司和專項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券(600030)股份有限公司聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號(hào)2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(以下簡稱“龍湖供應(yīng)鏈ABS”)配套成功完成簿記。信用保護(hù)憑證名義本金4000萬元，受保護(hù)債券規(guī)模4.02億元。

東方金誠認(rèn)為，這種模式在助力民營企業(yè)債券融資方面的作用主要體現(xiàn)在，信用保護(hù)工具可以對(duì)債券起到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移作用，如發(fā)生債券違約，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將代為還款，相當(dāng)于創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)以自身信用直接對(duì)債券進(jìn)行信用增進(jìn)，這可以縮減投資人購買債券的風(fēng)險(xiǎn)敞口，提高投資人對(duì)債券的認(rèn)可度，從而提升債券發(fā)行的成功率，并有助于降低發(fā)行利率。此次3家民營房企示范發(fā)債引入信用保護(hù)工具與政策導(dǎo)向一脈相承，預(yù)計(jì)未來將有更多優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)在信用保護(hù)工具支持下成功進(jìn)行債券融資。

民營房企債券融資能否回暖？

此次，3家民營地產(chǎn)同時(shí)宣告將發(fā)行公司債融資，是否預(yù)示著民營房企債券融資將進(jìn)一步回暖？

去年9月恒大爆雷后，房企債券融資進(jìn)入冰封期。

根據(jù)東方金誠數(shù)據(jù)，此后隨政策不斷維穩(wěn)房地產(chǎn)，2021年11月開始 地產(chǎn)融資回暖，行業(yè)債券發(fā)行量大幅增加，今年2月以來地產(chǎn)凈融資已連續(xù)3個(gè)月為正。但行業(yè)債券融資改善僅限于國有企業(yè)，市場對(duì)民企地產(chǎn)債存在明顯的規(guī)避情緒。1-4 月央企和地方國企地產(chǎn)債凈融資分別為296億元和62億元，同期廣義民企地產(chǎn)債凈融資為-237億元，且截至5月15日，民營房企已連續(xù)65天無公開市場債券發(fā)行。

對(duì)于房企融資的信用分化，5月13日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度中國國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行總金額中的占比接近90%，與2021年第四季度的發(fā)行占比大致相同，突顯出房企信用狀況持續(xù)分化。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)表示，2022年第一季度通過境內(nèi)債券市場融資的國有房企通常為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，非地產(chǎn)類央企下屬房企，或地方國有房企。與此同時(shí)，由于央行適度寬松的貨幣政策以及部分城市放寬了限購和按揭貸款限制，投資者情緒有所改善，房企的境內(nèi)債券發(fā)行總規(guī)模達(dá)到約700億元人民幣，較2021年第四季度增長近30%。此外，得益于市場流動(dòng)性向好，2022年一季度多數(shù)國有房企發(fā)行人的境內(nèi)債券票面利率有所下降。相比之下，民營房企的發(fā)行成本則呈現(xiàn)較大差異，部分資質(zhì)較強(qiáng)的區(qū)域性房企更受投資者青睞。

為何此時(shí)支持地產(chǎn)民企債券融資？

華泰證券研報(bào)表示，一是落實(shí)前期“完善民企債券融資支持機(jī)制”的政策要求，本次以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對(duì)緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)；二是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期迫在眉睫，4 月宏微觀數(shù)據(jù)均反映出地產(chǎn)需求端不景氣、融資端疲軟，亟待地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步發(fā)力。穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)信用的關(guān)鍵，低迷數(shù)據(jù)造成的市場悲觀預(yù)期，亟需政策釋放積極信號(hào)予以對(duì)沖。

此次三家民營房企發(fā)債，東方金誠認(rèn)為，對(duì)于民營房企債券融資來說具有很強(qiáng)的破冰和示范意義，將為其他房企和市場注入信心。不過，此次選定的房企均屬于民營房企中基本面較好的主體，本身市場認(rèn)可度較高，發(fā)債難度相對(duì)較小——在民企地產(chǎn)債發(fā)行難度較大的一季度，三家示范房企均有公開債或ABS 發(fā)行。

東方金誠表示，但從行業(yè)整體情況來看，盡管4月以來，各地出臺(tái)房地產(chǎn)政策的節(jié)奏加快，政策密度明顯高于一季度，但房地產(chǎn)市場下行勢頭仍未止住，疫情沖擊又進(jìn)一步拉長了房地產(chǎn)“政策底”到“市場底”的傳導(dǎo)時(shí)間——4月30大中城市商品房成交面積同比深跌54.2%，降幅較上月擴(kuò)大 7.3 個(gè)百分點(diǎn)。其判斷，在目前房地產(chǎn)市場仍未迎來拐點(diǎn)的情況下，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好難以得到實(shí)質(zhì)性提升，基本面較差的民營房企將較難僅受益于政策支持就打通債券融資渠道，可能還需耐心等待房地產(chǎn)市場的真正回暖。

華泰證券認(rèn)為，通過信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，既是落實(shí)前期政策要求，也是為對(duì)沖4月低迷數(shù)據(jù)造成的悲觀預(yù)期。本次政策釋放出更加明確、積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)，直接改善投資人信心。目前政策底已現(xiàn)，市場拐點(diǎn)需要時(shí)間、政策、預(yù)期多重配合。后續(xù)可關(guān)注5月LPR調(diào)降可能、以及因城施策需求端放松發(fā)力。