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周末的一則重磅消息，迅速點(diǎn)燃了房地產(chǎn)行業(yè)以及資本市場的市場情緒。

繼“第二支箭”，房地產(chǎn)行業(yè)再度迎來利好：央行、銀保監(jiān)會于近期發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域作出工作部署。

這份通知共有16方面的內(nèi)容，主管部門主要圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務(wù)”以及積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策等方面部署工作，其中不乏重要變化，例如允許開發(fā)貸展期、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定等。

通知發(fā)布以后，處于低谷的房地產(chǎn)行業(yè)被注入了一劑強(qiáng)心針，資本市場聞風(fēng)而動。11月14日，碧桂園、龍湖集團(tuán)等房企盤中一度漲超過50%，其他已經(jīng)出險的房企龍光集團(tuán)、富力集團(tuán)等，漲幅也超過30%。

房地產(chǎn)行業(yè)會就此步入新的周期嗎？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對房企、銀行、信托乃至券商投行多方調(diào)研獲知的消息，金融16條對房企的融資端有明顯提振，但最終成效如何，則仍待消化與觀察。

與此同時，各方對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注更加聚焦在市場端的表現(xiàn)，目前積極利好的消息雖有，但市場的表現(xiàn)仍然相對平穩(wěn)。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對廣東部分一線及強(qiáng)二線城市的樓市實(shí)地調(diào)研，新房市場上，當(dāng)前成交仍然平淡，“金九銀十”不再之后，進(jìn)入11月也尚未有明顯起色；二手房市場多座城市掛牌也進(jìn)入新高，市場盤整持續(xù)。

多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的人士普遍表示，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)未來的表現(xiàn)應(yīng)是“以穩(wěn)為主”，在配套政策的引導(dǎo)下，回到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

金融16條的能量

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者此前梳理，《通知》中最受關(guān)注的內(nèi)容主要為：支持開發(fā)貸、信托貸款等存量融資合理展期；鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)以及延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。

“支持開發(fā)貸、信托貸款等存量融資合理展期”所指的是，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

“自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致?！?/P>

這是官方文件中首次支持房企的開發(fā)貸等存量融資展期。一位中型房企的人士表示，“這一條是全文中支持力度我認(rèn)為最大的一條?！?/P>

在銀行端看來，這一內(nèi)容對之而言，是有預(yù)期的。

一位地方城商行的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，“官方表述是支持，但是，我們也只能同意展期。”

另一位商業(yè)銀行的人士則指出，“展期是得執(zhí)行了，不然可能會因此形成不良?！?/P>

事實(shí)上，今年以來，房企通過展期避免境內(nèi)債或者境外債違約的情況，并不鮮見。

11月10日，富力地產(chǎn)宣布，其8筆境內(nèi)債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功；展期后，8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

在境內(nèi)債展期能夠被債權(quán)人接受的情況下，開發(fā)貸展期也在市場意料之中。

鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，也是一個積極變化。需要提醒的是，通知中的合理融資需求指的是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等，而非開發(fā)類項(xiàng)目。

過去兩年，信托資金整體上已逐漸減少房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。

此種背景下，市場也預(yù)期，鼓勵信托支持房地產(chǎn)合理融資需求會帶來一定的增量資金。

一位在有多個房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托企業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前還不明確可以做些什么，可能會發(fā)一些定向融資，例如定向給優(yōu)質(zhì)房企的并購項(xiàng)目?！暗壳拔覀兪潜容^謹(jǐn)慎，因?yàn)橹搬槍Φ禺a(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險甄別做了許多努力，不會那么容易輕易重來。”

一位機(jī)構(gòu)投資者則對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，“信托主要是要通過第三方募資，但現(xiàn)在投資者都很審慎，募資額可能不及以往。”

至于延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，由于之前不少金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)壓減地產(chǎn)領(lǐng)域貸款發(fā)放，市場對之保持平穩(wěn)態(tài)度。

市場復(fù)蘇風(fēng)乍起

雖然金融16條剛剛進(jìn)入實(shí)施階段，但市場普遍預(yù)期，其對于融資端的提振，具有明顯的效果。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴記者，“政策一個明顯的趨勢是，從保交樓保項(xiàng)目到保主體了。但是目前來看，還是尚未出險的房企會受益更多，已經(jīng)出險的房企，金融機(jī)構(gòu)仍然會很審慎?！?/P>

除了金融16條以外，上周還有一則消息也對房企融資端起到了積極的作用。

11月8日晚間，中國銀行(601988)間交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息，交易商協(xié)會將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

隨后，中國銀行間市場交易商協(xié)會官宣受理龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向；除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向。

這些正面的消息，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了積極的發(fā)展預(yù)期。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研，目前各方所關(guān)注的焦點(diǎn)是市場端的交易能否回暖，這對房企的平穩(wěn)健康運(yùn)營和發(fā)展，起到了決定性的作用。

上述房企分析師指出，“目前金融16條除了展期、免責(zé)等，在這個時間節(jié)點(diǎn)上所能起到的效果還要看后期?，F(xiàn)在關(guān)注的焦點(diǎn)是銷售能不能恢復(fù)?！?/P>

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對廣州、深圳和佛山等城市的樓市調(diào)研，目前無論是一手房市場或者是二手房市場，整體表現(xiàn)仍保持平淡。

一位深圳的房企人士就表示，“融資端是有起色，但我們會更關(guān)注市場的表現(xiàn)?！?/P>

此外，深圳二手房也在博弈期。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日深圳全市共有41101套在售二手房源，在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加；而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)，今年10月，深圳二手住宅市場備案量為1733套，仍處在較低成交量水平。

在廣州遠(yuǎn)郊的一個小區(qū)二手房中介表示，“現(xiàn)在很多業(yè)主掛了一年，有的業(yè)主預(yù)期一直在降?！?/P>

在順德大良，目前房地產(chǎn)市場也同樣膠著。作為順德之前成交較為火熱的區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有部分新盤降價至1.7萬/平方米左右，而此前，這一樓盤的均價一度高至2.5萬/平方米。

不過，在融資端迎來積極變化的同時，市場也多數(shù)認(rèn)為，市場端或許也會迎來積極的變化。

11月11日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從多家銀行杭州支行處了解到，杭州樓市信貸政策出現(xiàn)微調(diào)，包括：首套房視客戶征信情況可申請最低4.15%房貸利率，二套房貸款利率最低調(diào)整為4.9%；二套房首付比為40%；只要客戶在杭州無房、或者房貸結(jié)清，再買算首套房。

而更早之前，11月8日，北京市住建委發(fā)布消息稱，通州臺湖、馬駒橋兩地商品住房不再實(shí)施通州“雙限”政策，執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定，這是一線城市又一次在限購政策上作出優(yōu)化調(diào)整。

種種積極信號傳遞，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒉饺肫椒€(wěn)發(fā)展周期。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對行業(yè)信心提升注入了強(qiáng)心劑。未來，房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會改變，未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。