兩個“一線城市”，樓市啟動了！

來源：大胡子說房微信號時間：2022-02-08 15:15:54

不出預料，春節(jié)前后北京、上海兩座一線城市，樓市已經(jīng)率先啟動！

據(jù)鏈家房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，北京二手房掛牌均價已達58178元/㎡，連續(xù)4周上漲。

截至1月底，上海第六批次新房開盤，共計帶來17487套認購，創(chuàng)下了今年上海新房分批供應(yīng)的新高。

2022年樓市的“小陽春”真的要來了？！

我們來看看具體數(shù)據(jù)：

2022年1月近三周，北京在售二手房數(shù)量為83351套，82650套，81832套，在售二手房成交數(shù)量為3191套，3044套，3120套。

北京1月整月二手房成交具體套數(shù)還沒有公布，根據(jù)安居客、鏈家等平臺數(shù)據(jù)預測，應(yīng)該在11500套左右。

這個數(shù)據(jù)和去年同期17900套相比，差距乍一看很明顯，不過要知道，2021年北京二手房成交量，是創(chuàng)了五年最高值的。

如果和19年的10494套、2020年的8410套相比，2022年北京樓市開局已經(jīng)很暖了。

據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2022年上海樓市已經(jīng)完成的五個批次整體開盤情況中，57個項目日光盤占比達到了63%。

價格上，1月16日上海全市新房均價攀升至70728元/㎡，環(huán)比上漲10.5%，刷新半年以來的最高均價。

二手房方面，去年12月上海二手成交數(shù)據(jù)就已經(jīng)達到了1.8萬套，環(huán)比上漲15%。

無論是從成交量還是成交價上看，北京和上海說是有了“小陽春”的影子，并不為過。

過去幾年，四大一線城市中漲幅最好的是深圳，其次是廣州，北京和上海的樓市偏向穩(wěn)定，這也為京滬2022年行情留出了補漲的空間。

更重要的是，北京和上海重新開始強調(diào)做大做強，在過去2年連續(xù)獲得了大利好，同時微調(diào)了經(jīng)濟和社會發(fā)展的政策，頗有種王者歸來的架勢。

比如上海搞了科創(chuàng)板、臨港自貿(mào)新片區(qū)和五大新城，降低了名牌大學生落戶上海的門檻，使得近年上海落戶人數(shù)猛增：

2021年前面2個季度的總?cè)藬?shù)，就比過去兩年的單年總數(shù)高。三個季度加一起，也比前兩年加在一起的總數(shù)高。

北京也在全面喚醒金融中心、經(jīng)濟中心職能，搞了自貿(mào)區(qū)、服貿(mào)會、北交所，結(jié)果是，北大本科畢業(yè)生選擇北京就業(yè)的百分比，從2020年的16%直接跳漲到了2021年的42%。

產(chǎn)業(yè)、人口帶來的補漲空間，讓京滬成為了2022年中國大城市里，樓市最值得看好的兩座城市。

但要注意，2022年的樓市“小陽春”，并不是一個普遍現(xiàn)象。

春節(jié)前后，廣州的樓市回暖就并沒有那么顯著。

成交量上，2022年1月新房網(wǎng)簽9256套，對比近半年廣州月度成交，僅次于2021年12月，為近半年第二高位。

但在房價上，12月廣州的新房房價下跌了0.6%，二手房下跌了0.3%。

1月數(shù)據(jù)還沒有出爐，不過從廣州新房加推，二手房庫存持續(xù)上漲的基本面上看，下跌的勢頭一時半會還止不住，只能說市場信心正在恢復。

廣州整體在2022年補漲的空間比較小，主要是針對去年下半年的行情反彈。

相比北上深，廣州的住房供應(yīng)區(qū)位比較廣，以核心城區(qū)外圍的增城、黃埔、南沙這些區(qū)位為主導，這些區(qū)域的外來人口購房需求比較大。

不過去年以來，黃埔和南沙等地對人才購房政策進行了收緊，影響了補漲的條件。

同時，廣州的實際購買力水平相比北、上、深會低一些。

廣州的產(chǎn)業(yè)主要以汽車、商貿(mào)、交運物流等產(chǎn)業(yè)為主，中產(chǎn)群體的數(shù)量比較大，但高凈值人群相比北上深會少一些，所以廣州的房價均價整體來說比北上深要低，廣州樓市的彈性會比北上深要小一點。

深圳比較特殊，也是目前四大一線城市中唯一一個暫時沒有顯著回暖趨勢的城市。

據(jù)鏈家房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳樓市近三周在售二手房數(shù)量為21684套，20768套，16597套，在售二手房成交數(shù)量為627套，615套，383套。

在售、成交持續(xù)減少，2022年的“小陽春”算是沒了。

深圳樓市何時回暖，關(guān)鍵在于政策：

一是限購，深圳本地戶口，外加3年社保才能購房；二是增值稅“2改5”、恢復豪宅線；三是“二手房成交官方參考價機制”；四是即將落地的“大學區(qū)制+義務(wù)教育階段教師交流制”。

四大政策，從買房資格到交易成本，再到二手房的風向標——學區(qū)房，層層設(shè)卡。

如果這幾個政策不松動，那么深圳二手房市場就很難像北京、上海等城市一樣明顯回暖。

不難發(fā)現(xiàn)，縱使全國調(diào)控進入“糾偏”階段，央行多次降準、降息釋放貨幣利好，樓市回暖依舊存在明顯的分化。

這說明了一個問題：

未來中國城市的“階層”，將越來越穩(wěn)固，城市之間的馬太效應(yīng)正在變強。

對于投資者而言，這無疑是對布局眼光的考驗。

決定不動產(chǎn)價值的，首先是人口，其次是宏觀政策，第三是土地制度和土地供應(yīng)量，在樓市回暖之際，這也是判斷城市是否還有補漲空間的重要依據(jù)。

如果你覺得這些要素很難把握，其實還有一個更簡單的篩選方法——城市等級。

比如國家首都、各省首府、直轄市、計劃單列市，這些城市擁有更多的發(fā)展機遇，在醫(yī)療、教育上也擁有更多紅利。

下附2021年12月份主要城市資金總量情況。在一定程度上也代表著城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、未來發(fā)展空間，可以清晰地發(fā)現(xiàn)，排名基本上都和城市級別有較大關(guān)系。

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