觀點(diǎn)網(wǎng)過去逾兩年，受到疫情影響，全國各地經(jīng)濟(jì)增速放緩。但與此同時，物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)卻成為一枝獨(dú)秀的存在，需求仍錄得增長，無論是在投資層面還是租務(wù)層面看，表現(xiàn)都是非常理想。

就像順豐房地產(chǎn)投資信托基金，該公司日前公布從2021年5月上市以來的首份全年業(yè)績。由于其成立日期為2021年4月29日到2021年12月31日止，因此報告期只覆蓋8個月。

資料顯示，受惠于香港及內(nèi)地市場對現(xiàn)代化物流設(shè)施的需求持續(xù)強(qiáng)勁，順豐房托期內(nèi)的收益優(yōu)于上市時的預(yù)測，較上市發(fā)售通函所載預(yù)測高出3.3%，達(dá)2.44億港元；物業(yè)收入凈額1.95億港元，可供分派收入1.38億港元；獨(dú)立估值總額65.4億港元，同比增1.5%。

同時，公司擬派每基金單位17.24港仙，分派比率100%。

業(yè)績發(fā)布后的第五天，順豐房托于3月22日舉行了全年業(yè)績媒體發(fā)布會，公司行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強(qiáng)、投資總監(jiān)康錦杰及財務(wù)主管何思婷均有出席。

作為香港首個及唯一一個并以物流為重點(diǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金，翟廸強(qiáng)指，"順豐房托一年前上市，我們提供給投資者一個非常穩(wěn)定的回報。"他表示，母公司順豐集團(tuán)通過租用順豐房托的物業(yè)給予其強(qiáng)大的支持，相信旗下的物業(yè)仍然有升值的潛力。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，順豐集團(tuán)占順豐房托租戶可出租面積達(dá)80.0%，并為報告期的總收益帶來了76.6%的貢獻(xiàn)。

被問到日后公司會否令旗下租戶更多元化，以避免過度集中時，翟廸強(qiáng)稱："是否過度集中，這取決于你如何看待它"。他深信，這對投資者來說，是一個優(yōu)勢。

"順豐集團(tuán)是我們的主要租戶也是我們的母公司，是物流服務(wù)的主要參與者之一，同時還需要考慮其租戶的質(zhì)量，而順豐集團(tuán)亦具非常高的信用評級。"翟廸強(qiáng)認(rèn)為，順豐集團(tuán)可為公司提供穩(wěn)定性，因此公司在短期內(nèi)的重點(diǎn)將繼續(xù)保持順豐集團(tuán)作為其投資組合中的主要租戶。

翟廸強(qiáng)相信，無論作為主要租戶供貨商為公司提供穩(wěn)定的租金收入，以及在擴(kuò)展計劃方面，公司目前正得到順豐集團(tuán)的全力支持。

"2022年，我們將會與集團(tuán)緊密合作，研究如何收購更多資產(chǎn)做大順豐房托，成為亞洲其中一家有規(guī)模的物流業(yè)地產(chǎn)房托基金。"他說。

從翟迪強(qiáng)所言可知道，公司正緊密地與順豐集團(tuán)溝通，挑選一些合適的項(xiàng)目放到順豐房托中。而在順豐房托擴(kuò)大投資計劃上，也重點(diǎn)先考慮順豐集團(tuán)現(xiàn)有的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)介紹，順豐集團(tuán)在國內(nèi)50個城市都有項(xiàng)目，總面積大概有700萬平方米。

"我們優(yōu)先考慮的項(xiàng)目主要是順豐集團(tuán)已經(jīng)落成的、能夠提供穩(wěn)定租金收入的項(xiàng)目，同時順豐集團(tuán)將是一個主要租客（的項(xiàng)目）。"而地點(diǎn)方面，會主要以大灣區(qū)、華東、中部以及北方的北京、天津等地的項(xiàng)目。

至于租金回報方面，據(jù)翟迪強(qiáng)指，目標(biāo)是比較現(xiàn)有佛山、蕪湖兩地物業(yè)的租金回報。

翻查數(shù)據(jù)顯示，順豐房托現(xiàn)時的投資組合分別位于香港青衣、內(nèi)地佛山及蕪湖三項(xiàng)現(xiàn)代物流物業(yè)，可出租面積約30.77萬平方米，并配備自動分揀及供應(yīng)鏈系統(tǒng)用作支持設(shè)施的分撥中心。

據(jù)康錦杰公布，位于香港青衣的物業(yè)提供最高的收入和估值，是一棟15層的現(xiàn)代物流倉，截至12月底出租率為92.6%，約66%租給順豐集團(tuán)。

而位于廣東佛山的物業(yè)，是一個3層高的現(xiàn)代物流倉，出租率為100%，全部租給順豐集團(tuán)作為區(qū)域樞紐，用以支援廣東省的快遞服務(wù)。至于位于安徽省蕪湖的物業(yè)，年尾時也有接近九成租予順豐集團(tuán)。

總的來說，截至去年底，順豐房托投資組合的平均出租率為95.8%?？靛\杰指，有關(guān)出租比率到目前再進(jìn)一步提升，截至3月底承諾的出租率可達(dá)97.3%，主要因有租客在業(yè)務(wù)上有發(fā)展需要，因此增加了簽約面積。

翟廸強(qiáng)還透露，現(xiàn)已有幾個項(xiàng)目的收購與順豐集團(tuán)在談，希望短期內(nèi)可以動用現(xiàn)有的資金和銀行貸款進(jìn)行收購。

"我們手頭上的現(xiàn)金和未動用貸款大概有7億港元，希望可以用這個資金去做收購項(xiàng)目。"翟廸強(qiáng)總結(jié)時更指，"目標(biāo)是上市兩年內(nèi)將我們的總資產(chǎn)從現(xiàn)時的60億擴(kuò)大到120億港元。"

截至去年底，公司資本負(fù)債比率為30.6%，何思婷接著稱，公司目標(biāo)是提升至約40%水平。

對于整個物流地產(chǎn)市場，翟廸強(qiáng)相信，在國內(nèi)市場會繼續(xù)非常蓬勃，越來越多的投資在物流地產(chǎn)方面，支持物流業(yè)的發(fā)展，而其中一個主要原因是國內(nèi)近年在電商、零售業(yè)、第三方物流公司的增長，這些種種增長也得到了國家的支持。

在國家支持和企業(yè)發(fā)展的情況下，雖然國內(nèi)的物流地產(chǎn)在不同地方都有相當(dāng)多的供應(yīng)，但是整體樓市都維持相當(dāng)好的水平。

至于香港方面，當(dāng)然這段時間由于疫情關(guān)系經(jīng)濟(jì)增長延緩了，但是整體在物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的需求仍然是增加的，過去這段時間，無論是在投資方面還是租務(wù)方面，表現(xiàn)都是非常好的。

相比較之下，物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)在不同的投資地產(chǎn)板塊中仍然是提供一個相對高的租金回報的。他相信，香港作為大灣區(qū)的一分子，可以繼續(xù)持續(xù)的增長。

以下為順豐房地產(chǎn)投資信托基金2021年度全年業(yè)績發(fā)布會問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：去年公司投資組合的平均出租率為95.8%，未來有沒有任何計劃以提升資產(chǎn)回報？

康錦杰：95.8%是年末時的數(shù)據(jù)，之后我們已經(jīng)提升了，因?yàn)橛行┳饪蜆I(yè)務(wù)上有發(fā)展的需要，多租了一些面積，尤其是在青衣的旗艦物業(yè)。所以大概在3月時，承諾的出租率已經(jīng)達(dá)到97.3%，這也為2022年租金收入提供了一個額外的保證。

現(xiàn)場提問：順豐控股(002352)股份集團(tuán)租戶占用可出租面積的80%，并于期內(nèi)為總收益提供76.6%的貢獻(xiàn)，是否有提升第三方的收入占比的計劃?

康錦杰：關(guān)于順豐集團(tuán)的占比，大概是80%，收入大概是76%。我們看到他有一個長的租約，因?yàn)樵谏鲜袝r已經(jīng)簽了五年的租約，接下來的幾年每年也會有一個加幅，所以提供了一個不錯的穩(wěn)定收入。所以接下來的幾年，如果有一些三方租客離開，我們會找一些替代的三方租客去取代那些面積。當(dāng)然，如果我們集團(tuán)有需要，我們也歡迎他們多拿一些面積。

現(xiàn)場提問：目前有超過70%的收入是來自順豐集團(tuán)，公司有沒有計劃提升第三方收入以令租戶更多元化，長遠(yuǎn)會否有目標(biāo)的比例?

翟迪強(qiáng)：有關(guān)租戶多元化，我們的背景有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們的背景意味著我們是集團(tuán)資產(chǎn)組成的一部分。優(yōu)勢在于，您知道，我們在擴(kuò)展計劃方面以及作為主要租戶供貨商為我們提供穩(wěn)定的租金收入方面得到了集團(tuán)的全力支持。這與地區(qū)中的其他REITS非常不同。

我們是唯一也是第一家在香港上市的物流重點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托基金。我們也可能是唯一一個REITS是母公司也是主要租戶，以過度集中或是多元化角度，這取決于你如何看待它。我們認(rèn)為這對我們的投資者來說是一個優(yōu)勢。因?yàn)槲覀兊闹饕鈶粢彩俏覀兊哪腹?，所以他們是leading playerin物流服務(wù)的主要參與者之一。

當(dāng)您查看房東投資組合的質(zhì)量時，您還需要考慮其租戶的質(zhì)量。我們在短期內(nèi)的重點(diǎn)將繼續(xù)保持順豐集團(tuán)作為我們投資組合中的主要租戶。

現(xiàn)場提問：2022年的資產(chǎn)物業(yè)會不會增加？預(yù)計主要會在哪些區(qū)域？

翟迪強(qiáng)：有關(guān)擴(kuò)大投資方面，我們會重點(diǎn)先考慮順豐集團(tuán)現(xiàn)有的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。順豐集團(tuán)在國內(nèi)50個城市都有項(xiàng)目，總面積大概有700萬平方米。我們會優(yōu)先考慮實(shí)施一些已經(jīng)投產(chǎn)落成的項(xiàng)目以及順豐集團(tuán)作為主要租戶的項(xiàng)目。

地點(diǎn)方面，我們會重點(diǎn)優(yōu)先考慮看大灣區(qū)、華東、中部以及北方的北京、天津等地的項(xiàng)目。我們希望在短期內(nèi)可以動用現(xiàn)有的資金做一個收購。今年，我也有計劃，也已經(jīng)和集團(tuán)在談好幾個項(xiàng)目的收購，當(dāng)然，我們需要投資者支持在各方面的融資安排才能完成這個任務(wù)。所以短期、中期的計劃現(xiàn)在已經(jīng)有了，也希望很快可以對外公布具體的收購情況。

現(xiàn)場提問：順豐房托今年會否有注資或收購計劃?若收購會以何形式應(yīng)付資金需求?

翟迪強(qiáng)：我們希望短期內(nèi)可以動用現(xiàn)有的資金和銀行貸款進(jìn)行收購，我們手頭上的現(xiàn)金和未動用貸款大概有7億，希望可以用這個資金去做收購項(xiàng)目。

2022年，我們也希望可以多收購幾個項(xiàng)目，我們也和順豐集團(tuán)有密切的聯(lián)系，于他們現(xiàn)有的物流地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)目落成，也已經(jīng)有穩(wěn)定的租金收入。我們優(yōu)先考慮的項(xiàng)目主要是順豐集團(tuán)已經(jīng)落成的、能夠提供穩(wěn)定租金收入的項(xiàng)目，順豐集團(tuán)本身是一個主要租客。租金回報方面，我們目標(biāo)是比較現(xiàn)有物業(yè)佛山、蕪湖的租金回報，這些水平的項(xiàng)目我們會優(yōu)先考慮。

短期內(nèi)如果是收購一個項(xiàng)目，我們現(xiàn)有的資金是足夠的。如果我們今年內(nèi)再進(jìn)行多一些項(xiàng)目的收購，我們當(dāng)然可以繼續(xù)通過銀行貸款，包括香港的銀行貸款，也可能會牽涉到一些內(nèi)地的銀行貸款。如果進(jìn)行更大型的收購，我們可能會通過股本融資，我有信心我們的投資者會認(rèn)同公司的投資價值，希望這個估價短期內(nèi)有一個正面的反應(yīng)，幫助我們2022年接下來的這段時間做更多的收購，壯大我們的資產(chǎn)投資項(xiàng)目。

現(xiàn)場提問：公司有沒有長線的資本負(fù)債比率目標(biāo)?另外就收購集團(tuán)的資產(chǎn)上如何進(jìn)行融資?

何思婷：有關(guān)資本負(fù)債比率，我們的目標(biāo)是40%左右。所以這真的取決于收購機(jī)會。而就有關(guān)融資需求,并且在不久的將來，我們將利用現(xiàn)有的可用現(xiàn)金并動用設(shè)施來支持未來進(jìn)一步收購的收購。我們更傾向于股權(quán)融資和債務(wù)融資。這將取決于市場的支持，以便我們能夠?qū)⑽覀兊氖袌鰞r格推高到一個高水平。