碧桂園、龍湖和美的置業(yè)，再一次成為了民營(yíng)房企的代表。

這一次，它們被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將陸續(xù)于近期發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，債券的創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)還同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)的融資功能。

龍湖、美的置業(yè)已經(jīng)于2022年5月16日晚間分別公告發(fā)行債券，龍湖的發(fā)行金額為不超過(guò)5億元，利率詢(xún)價(jià)區(qū)間為3.00%-4.00%，美的置業(yè)則是不超過(guò)10億元，詢(xún)價(jià)區(qū)間為4.1%-4.9%。

碧桂園在5月17日的公告中則指出，其全資子公司擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行一期面值不超過(guò)5億元的國(guó)內(nèi)公司債券，但發(fā)行仍只在計(jì)劃階段，董事會(huì)謹(jǐn)此提醒發(fā)行不一定能落實(shí)進(jìn)行或最終順利完成。

三家民營(yíng)房企得以發(fā)行公司債，是具有強(qiáng)烈信號(hào)意義的事件。

公司債的門(mén)檻向來(lái)高企，尤其去年下半年以來(lái)，即便融資面有所好轉(zhuǎn)，能夠發(fā)行公司債的也僅有萬(wàn)科、保利以及中海等公認(rèn)的具有優(yōu)質(zhì)信用的龍頭房企。而啟用信用保護(hù)工具這種方式為民營(yíng)房企進(jìn)行增信，或許也是一種可行的探索路徑。

房企的“融資底”，或許就要到來(lái)了。

融資新途徑

盡管碧桂園、龍湖和美的置業(yè)這幾單公司債的發(fā)行細(xì)節(jié)尚未被市場(chǎng)獲知，但龍湖近日發(fā)行的一筆供應(yīng)鏈ABS可以作為這批民營(yíng)房企公司債發(fā)行的樣本。

根據(jù)深交所網(wǎng)站發(fā)布消息，龍湖于5月16日發(fā)行了一筆供應(yīng)鏈ABS，規(guī)模4.02億元，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券利率3.50%，由中證金融和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券(600030)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證，對(duì)應(yīng)信用保護(hù)憑證名義本金4000萬(wàn)元，被保護(hù)標(biāo)的發(fā)行規(guī)模4億元。

龍湖這單“ABS+信用保護(hù)憑證”的融資解決方案是首單中證金融參與聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的ABS信用保護(hù)憑證。

深交所官網(wǎng)發(fā)布的文章稱(chēng)，其相較于一對(duì)一的信用保護(hù)合約，信用保護(hù)憑證流通能力更強(qiáng)，定價(jià)更為市場(chǎng)化，提升了各方對(duì)龍湖ABS的投資意愿，有利于供應(yīng)鏈上游中小企業(yè)加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。

而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，碧桂園擬將發(fā)行的公司債產(chǎn)品也將由中信建投(601066)證券和中證金融共同進(jìn)行增信，發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)5億元，發(fā)行期限是1+1+1年期。

這也就意味著，龍湖的ABS以及碧桂園的公司債，都啟用了信用保護(hù)工具，這是一種過(guò)往在房企融資中鮮少被涉及到的方式。

簡(jiǎn)而言之，CDS和CRMW均是信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，其中CRMW是一種由標(biāo)的實(shí)體以外的機(jī)構(gòu)創(chuàng)設(shè)、為憑證持有人就標(biāo)的債務(wù)提供信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)的，可交易流通的有價(jià)憑證。

而事實(shí)上，從過(guò)往的運(yùn)用中，通過(guò)信用保護(hù)工具發(fā)行債券的方式能夠如何作用于房企融資市場(chǎng)，也值得關(guān)注。

東方金誠(chéng)在近期的一份研報(bào)中稱(chēng)，“近年信用保護(hù)工具在助力民營(yíng)企業(yè)債券融資方面發(fā)揮了積極作用，但發(fā)展速度相對(duì)緩慢。以銀行間市場(chǎng)CRMW為例，商業(yè)銀行是CRMW的主要?jiǎng)?chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)，而商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)偏好也較低，也要考慮風(fēng)險(xiǎn)資本成本的耗用，因此對(duì)CRMW的創(chuàng)設(shè)熱情不足，且更加傾向于主體資質(zhì)較優(yōu)的標(biāo)的。

由此，發(fā)行人、創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)以及債券投資者的態(tài)度，都尤為關(guān)鍵。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)指出，一般情況下除非有特殊指定，否則投資機(jī)構(gòu)對(duì)這類(lèi)債券會(huì)比較謹(jǐn)慎。因?yàn)榉科蟊旧淼男庞镁壒剩送馔顿Y者也采取比較迂回的態(tài)度，不過(guò)能夠發(fā)行還是給市場(chǎng)做了個(gè)示范。

一位不愿具名的券商機(jī)構(gòu)人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，私募CDS以及CRMW工具的運(yùn)用對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)存在增加成本的可能，但是可以提升這筆債券的信用等級(jí)的效果，“等于你是通過(guò)增加點(diǎn)成本，來(lái)為這筆債券做增信，這個(gè)需要平衡?！?/p>

不過(guò)市場(chǎng)的反應(yīng)相對(duì)積極。只要口子一打開(kāi)，投資者就能從中尋覓到機(jī)會(huì)。

一位債券投資者對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“這三家房企發(fā)公司債，就是一個(gè)‘示范’作用。那之后，是不是會(huì)推廣運(yùn)用開(kāi)來(lái)，以后房企融資是不是會(huì)都用上這個(gè)工具，這個(gè)是可以期待的。”

覆冰消融時(shí)

無(wú)論如何，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)三家“示范企業(yè)”發(fā)行公司債，都值得行業(yè)給予高度關(guān)注，這為未來(lái)民營(yíng)房企提供了可行的思路，也意味著它們的融資面正在進(jìn)一步向好。

從實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，過(guò)去幾個(gè)月，高信用的民營(yíng)房企融資面的確在漸漸回暖、不斷改善的過(guò)程中，而碧桂園、美的置業(yè)又是當(dāng)仁不讓的金融機(jī)構(gòu)偏愛(ài)的對(duì)象。

2022年3月25日，碧桂園與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(601288)廣東省分行簽署400億元戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，分別簽訂了人民幣200億元《并購(gòu)及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》及人民幣200億元《住房按揭戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

美的置業(yè)也在2022年3月21日與建設(shè)銀行(601939)簽署三份合作協(xié)議，獲得保障性租賃住房項(xiàng)目貸款專(zhuān)項(xiàng)額度20億元、并購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)融資額度100億元和個(gè)人住房按揭貸款專(zhuān)項(xiàng)額度100億元。

但這是屬于“示范企業(yè)”的優(yōu)待，其他更多的民營(yíng)房企，未必有如此之幸運(yùn)。

“由這三家來(lái)發(fā)，是因?yàn)楝F(xiàn)在就這幾家信用資質(zhì)比較好了，其他的未必能發(fā)出來(lái)。”一位券商機(jī)構(gòu)的高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

一位投資機(jī)構(gòu)的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)也分析稱(chēng)，“現(xiàn)在地產(chǎn)板塊情緒和信心都還沒(méi)有完全恢復(fù)，三家被點(diǎn)到的房企融資壓力可能會(huì)小一點(diǎn)，投資人稍微敢買(mǎi)一點(diǎn)；沒(méi)點(diǎn)到的市場(chǎng)會(huì)比較謹(jǐn)慎，因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)于弱資質(zhì)主體我們還是比較忌憚。”

從整體的情況分析，房企融資目前仍未全面改善。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-4月房企境內(nèi)外發(fā)債2350億元，同比下降41%。降幅較今年一季度收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2022年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，今年1-3月，房企整體融資規(guī)模同比分別下降70%、59%和43%。

一位華南民營(yíng)房企的財(cái)務(wù)部人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在資金面的改善并不是太明顯，“很多因素都會(huì)影響到我們的融資，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)都會(huì)有反應(yīng)。”

不過(guò)，隨著利好不斷落地，民營(yíng)房企的融資面好轉(zhuǎn)，相信是可期的。

上述券商機(jī)構(gòu)人士續(xù)稱(chēng)，房企的信用市場(chǎng)目前是在重建的過(guò)程中，三家民營(yíng)房企發(fā)行公司債之后應(yīng)該還會(huì)有一些措施出來(lái)，相信未來(lái)應(yīng)該會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。而且，要看到債務(wù)市場(chǎng)的穩(wěn)定也是房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要方面。

不過(guò)，房企的信用改善除了融資面的助力以外，銷(xiāo)售面也是備受關(guān)注的方面。如果銷(xiāo)售面能夠有明顯的好轉(zhuǎn)，房企資金鏈自然會(huì)有所助益，這是各方的共識(shí)。而隨著各地優(yōu)化政策的落地，房企銷(xiāo)售面回暖，也是可期待的事件。

5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

中信證券在近期的一份研報(bào)中指出，下調(diào)首套房貸款定價(jià)下限要求，體現(xiàn)了政策對(duì)剛需和改善性需求的積極支持。配合其他政策一道，可能對(duì)商品房需求未來(lái)的恢復(fù)起到積極推動(dòng)作用。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）