2022年5月20日, 由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”在北京隆重召開。

“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進(jìn)行了二十年，其研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關(guān)成果已成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場投資機(jī)會(huì)的重要依據(jù)。研究組連續(xù)二十年中國房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究，連續(xù)十九年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，連續(xù)十八年中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究，成果豐富。2022年，中國房地產(chǎn)上市公司研究對(duì)象共175家，較2003年的78家，增加了97家；二十年來，房地產(chǎn)上市公司營收均值增長52.2倍，凈利潤均值增長72.1倍。2021年物業(yè)服務(wù)板塊新股發(fā)行14家，主板上市總數(shù)59家，上市公司市值分化，上市公司在管面積均值1.1億平，同比增長44%。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷較長時(shí)間的深度調(diào)整，疫情比較嚴(yán)重，政策效應(yīng)尚未充分顯現(xiàn)，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響仍在持續(xù)，置業(yè)信心尚未修復(fù)，仍面臨持續(xù)承壓，成交繼續(xù)縮量，市場表現(xiàn)分化。房地產(chǎn)市場邁入新發(fā)展階段，由高速增長的粗放型發(fā)展向結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。新形勢下要積極探索新的發(fā)展模式：一是要找準(zhǔn)市場定位，合理確定發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦主業(yè)主責(zé)，保持財(cái)務(wù)健康，多一點(diǎn)長期主義，少一點(diǎn)急功近利；二是轉(zhuǎn)變思維、提質(zhì)增效，要轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，注重提質(zhì)增效，加強(qiáng)數(shù)字賦能，重視綠色低碳，產(chǎn)品做專做精做優(yōu)，服務(wù)做深做細(xì)做到位，堅(jiān)持品質(zhì)至上，爭創(chuàng)名優(yōu)品牌；三是合規(guī)經(jīng)營、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要注重合規(guī)經(jīng)營，加強(qiáng)自律自重，重合同講信用守規(guī)矩，努力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)陷阱，保障企業(yè)經(jīng)營安全。

研究組連續(xù)二十年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究，不斷總結(jié)與完善研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，全面客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力。中央近期要求，疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門責(zé)任重大。當(dāng)前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷售不旺、融資不暢、債務(wù)壓身等經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。盡管近期房地產(chǎn)市場利好政策密集出臺(tái)、房地產(chǎn)融資政策環(huán)境有所改善，但要充分顯現(xiàn)政策效果、有效緩解企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流壓力，尚需時(shí)日。這里的關(guān)鍵是恢復(fù)房地產(chǎn)市場上的購房人和資本市場上的投資者對(duì)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的信心。因此，短期內(nèi)房企應(yīng)善用政策，采取抓回款、多融資、減成本、穩(wěn)隊(duì)伍等策略保持運(yùn)營穩(wěn)健，同時(shí)還要從中長期視角，努力實(shí)現(xiàn)專業(yè)聚焦，聚焦核心業(yè)務(wù)、核心城市，提高企業(yè)盈利能力和財(cái)務(wù)韌性。

北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進(jìn)行了二十年，其研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關(guān)成果已成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。2022年，研究組持續(xù)堅(jiān)持“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘出一批行業(yè)中成長質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)上市公司，探索不同市場環(huán)境下上市公司的價(jià)值增長方式，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。二十年來，房地產(chǎn)上市公司順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，優(yōu)化產(chǎn)品與服務(wù)，不斷探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)資本市場繁榮；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商借助資本紅利大步向前，為中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與滿足人民群眾美好生活保駕護(hù)航。

2021年，在新冠疫情和房地產(chǎn)密集調(diào)控下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整周期。在經(jīng)營規(guī)模方面，房地產(chǎn)上市公司穩(wěn)健優(yōu)先，總資產(chǎn)增速大幅放緩，滬深及大陸在港上市房企總資產(chǎn)均值同比增長6.8%、10.5%，分別回落6.7個(gè)百分點(diǎn)、11.8個(gè)百分點(diǎn)，不同所有制企業(yè)表現(xiàn)分化。在盈利能力方面，房地產(chǎn)上市公司增收不增利態(tài)勢顯著，凈利潤全面負(fù)增長，凈利率降至個(gè)位數(shù)。在財(cái)務(wù)穩(wěn)健性方面，三道紅線管控下，行業(yè)均值全部達(dá)標(biāo)，市場下行疊加融資偏緊，現(xiàn)金流呈凈流出。在股東回報(bào)方面，受市場下行影響，每股收益水平持續(xù)回落。在市值表現(xiàn)方面，政策調(diào)控疊加市場下行，上市房企市值持續(xù)走低。2022年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控邊際寬松趨勢顯著，房地產(chǎn)上市公司競爭聚焦企業(yè)永續(xù)經(jīng)營能力，擁有融資優(yōu)勢的企業(yè)、在多賽道具有較強(qiáng)競爭力的企業(yè)更受青睞。

2021年至今，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場的表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，優(yōu)秀上市公司在不利的市場環(huán)境下仍表現(xiàn)突出，依靠高質(zhì)量增長、穩(wěn)健的關(guān)聯(lián)企業(yè)和廣闊的市場前景彰顯價(jià)值，劈波斬浪。

將現(xiàn)在的港股物業(yè)服務(wù)板塊與歷史時(shí)期比較可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前板塊市盈率與2018年11月水平相當(dāng)?；仡?018年末，物業(yè)服務(wù)上市公司只有13家，營業(yè)收入均值22.1億元，凈利潤均值2.8億元，凈利潤率均值11.4%，每股收益0.2元，均低于當(dāng)前水平。

因此，受內(nèi)在調(diào)整需求、市場環(huán)境與關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)影響，港股物業(yè)服務(wù)板塊表現(xiàn)已脫離公司基本面，存在超跌現(xiàn)象。資本市場當(dāng)前的過度反應(yīng)孕育著未來價(jià)值向上回歸的動(dòng)因，隨著外部環(huán)境好轉(zhuǎn)，港股物業(yè)服務(wù)板塊也將進(jìn)入估值修復(fù)。

一、立足新起點(diǎn)，以產(chǎn)城融合增加經(jīng)濟(jì)抗沖擊的韌性。抓住當(dāng)前各級(jí)地方政府迫切需要投資拉動(dòng)以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的重要機(jī)會(huì)，找準(zhǔn)產(chǎn)城融合的作用點(diǎn)和突破口，以新興產(chǎn)業(yè)的加快建設(shè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級(jí)來優(yōu)化城鎮(zhèn)化建設(shè)的布局，從而全面增加城市抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的韌性，是廣大企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極投入的一片藍(lán)海。

二、把握新方向，以產(chǎn)城融合培育高質(zhì)量發(fā)展的優(yōu)勢。其一，加快5G、一體化數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其二，加快推進(jìn)以縣城城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)為重點(diǎn)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。其三，加快交通、水利等領(lǐng)域重大工程以及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、落實(shí)新舉措，以產(chǎn)城融合加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐。其一，全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其二，全面推進(jìn)縣城為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。其三，全面營造支持?jǐn)U大固定資產(chǎn)投資的金融環(huán)境。

產(chǎn)城融合通過資源的有效配置實(shí)現(xiàn)城市和產(chǎn)業(yè)之間相互促進(jìn)和發(fā)展，調(diào)整波峰、防止衰退、促進(jìn)繁榮。目前我們正處于第五次長波周期的關(guān)鍵階段，中國已成為引領(lǐng)新的世界城市和經(jīng)濟(jì)格局的重要?jiǎng)恿?，未來十年是中國產(chǎn)城發(fā)展關(guān)鍵階段，產(chǎn)城融合大有可為。

世界經(jīng)濟(jì)正向數(shù)字經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)變，新經(jīng)濟(jì)的核心本質(zhì)是生產(chǎn)關(guān)系重塑。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展范式下，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)圍繞新要素的新組合，搭建產(chǎn)城融合發(fā)展平臺(tái)，形成“產(chǎn)城融投”四位一體發(fā)展模式;挖掘儲(chǔ)備5000+家產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建戰(zhàn)略級(jí)產(chǎn)業(yè)資源庫;打造四縱兩橫產(chǎn)業(yè)體系，以專精特新和雙碳經(jīng)濟(jì)為兩大主線，聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生命健康、高端裝備和文化創(chuàng)意四大產(chǎn)業(yè);深度融合四大服務(wù)，以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為核心，物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，商務(wù)及配套服務(wù)為支點(diǎn)，締造全方位多層次的高端服務(wù)。

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