經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 11月14日，銀保監(jiān)會、住建部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），通知指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

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11月11日，央行和銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“16條”），對保交樓配套融資、房地產(chǎn)風(fēng)險分類處置和激活房地產(chǎn)市場等多個方面提出支持意見。

更早的11月8日，銀行間交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文稱，對民企債券融資的“第二支箭”進(jìn)行延期和擴(kuò)容。龍湖、新城控股(601155)、美地置業(yè)隨后分別獲得200億、150億和150億元的中票發(fā)行額度，民營房企融資力度空前加大。

11月以來，一系列針對民營房企的政策、措施密集出臺，顯示了監(jiān)管層對保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。

多個接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪的房地產(chǎn)及金融機(jī)構(gòu)人士表示，第二支箭、16條，以及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，多數(shù)條款是在原有政策上進(jìn)一步優(yōu)化，以及在政策允許范圍內(nèi)做彈性調(diào)整。房地產(chǎn)界將這一系列政策視為救市措施，重新燃起對未來的希望，而金融界更愿意將之視為監(jiān)管層對房地產(chǎn)的托底，以避免房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大化，波及其他未出險房企及上下游鏈條。

受政策利好影響，最近一周，房地產(chǎn)股債大幅回升，尤其是碧桂園、金地、龍湖、新城控股、遠(yuǎn)洋等未出險房企，連續(xù)數(shù)個交易日股價漲幅均超過10個百分點，部分國內(nèi)債券價格多次漲停。

銀行保函

根據(jù)通知，房企用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的額度，不能超過交付所需資金的30%；置換完成后，預(yù)售賬戶內(nèi)監(jiān)管資金不得少于交付所需資金的70%。如果監(jiān)管資金不足，保函銀行應(yīng)當(dāng)督促房企補(bǔ)齊。

一家地方商業(yè)銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，此前，多個城市曾出臺過用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的措施，他所在的支行也曾為房企出具過保函，“當(dāng)時的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的要求，但對房企資質(zhì)要求相對較高”。

銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，有幾種類型。

一種是由第三方銀行出具保函，此前曾有城市明確要求，保函必須由第三方銀行出具，預(yù)售監(jiān)管資金銀行不得出具保函。

上述地方商業(yè)銀行人士表示，第三方出具保函涉及到“我憑什么為你出保函”的問題，在房地產(chǎn)上行時期，即便是資質(zhì)好的房企，也需要付出相應(yīng)的成本，不同資質(zhì)的房企，獲取保函的成本不同，在當(dāng)前房地產(chǎn)流動性風(fēng)險頻發(fā)的背景下，民營房企想要拿到第三方銀行的保函，需要提供反擔(dān)?；虻盅浩?，“像美的置業(yè)這種，有做實業(yè)的母公司，集團(tuán)可以反擔(dān)保，但多數(shù)房企不具備這個條件”，該人士表示。

沒有反擔(dān)保的情況下，房企需要提供抵押物，抵押物可以是存款賬戶，也可以是不動產(chǎn)，“如果是用不動產(chǎn)做抵押物，還需要清理干凈原有的融資，一般銀行是不接受二抵的”，上述人士表示。

一家房企的投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前房企的現(xiàn)金普遍緊張，如果需要干凈的抵押物獲取銀行保函，“就得和抵押物的質(zhì)權(quán)人商量，說服對方解押并接受二抵，或者置換出資金用來償還債權(quán)人”。

還有一種是由預(yù)售資金監(jiān)管銀行開具的保函，一般情況下，預(yù)售資金監(jiān)管銀行也是項目開發(fā)貸的債權(quán)人，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，除了用來保交付外，還有一部分用來保障償還開發(fā)貸。所以，讓監(jiān)管行開具保函需要有足夠的吸引力。

上述地方銀行人士表示，對預(yù)售資金監(jiān)管銀行來說，保證監(jiān)管賬戶內(nèi)資金充足，不僅是履行自身監(jiān)管職責(zé)，也是收回開發(fā)貸的重要保證，“現(xiàn)在你開個保函，讓開發(fā)商把資金拿走，沒有銀行愿意這么干”。

而且，地方住建部門對保函置換預(yù)售資金的態(tài)度也較為謹(jǐn)慎。多個地方接近住建部門的人士表示，在這一輪房地產(chǎn)流動性風(fēng)險中，房企出險后，開具保函的銀行或擔(dān)保機(jī)構(gòu)并沒有兌現(xiàn)保函。

在這種情況下，地方住建部門原則上并不認(rèn)可保函，而且出于保交付壓力，對此類業(yè)務(wù)的積極性也不大。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，某省會城市，因為類似情況項目爛尾，導(dǎo)致住建部門相關(guān)責(zé)任人被帶走調(diào)查。

一家國有銀行人士認(rèn)為，銀行保函置換預(yù)售資金的政策，除了能解決部分未出險房企的資金壓力，更大意義在于解決地方住建部門對預(yù)售資金超額監(jiān)管的問題，“尤其是爛尾項目多的城市，超額監(jiān)管的情況很嚴(yán)重”。

16條

與銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策相比，16條政策覆蓋面更廣。

上述國有銀行人士將16條概括為三個方面：

第一個方面是針對保交樓配套融資做機(jī)制化安排。由于專項借款的金額相對不足，多數(shù)保交樓項目需要配套融資，但是由于保交樓項目主體多為出險房企，不符合銀行的風(fēng)控要求，這種情況下，保交付項目很難獲得銀行配套融資，交付壓力大。16條對剩余貨值可以覆蓋成本和融資的項目及資不抵債項目的配套融資，均給出了具體指導(dǎo)意見，為商業(yè)銀行給保交樓項目融資提供了合規(guī)依據(jù)。

上述地方銀行人士表示，這一措施對開發(fā)貸銀行具有較強(qiáng)的吸引力。這類項目開發(fā)主體出險，去化艱難，導(dǎo)致無法收回開發(fā)貸，“如果開發(fā)貸銀行提供配套融資，盤活項目，不僅可以解決保交樓，也可以收回開發(fā)貸”。但原來，銀行沒有提供融資的依據(jù)，而按照16條，為保交樓項目提供配套融資，具備優(yōu)先受償權(quán)，而且也明確了資不抵債項目，可以通過捆綁其他項目的方式，解決融資償還來源難題。

該人士表示，針對資不抵債的項目，有處置恒大項目的經(jīng)驗可以參照，同一省份有多個項目，A項目資不抵債，B項目保交付后還有剩余貨值，可以在“省內(nèi)找平”，即將B項目剩余貨值調(diào)劑至A項目，以解決配套融資的還款來源。

第二方面是對涉房貸款風(fēng)險進(jìn)行分類管理。16條明確指出，開發(fā)貸在半年內(nèi)到期的可多展期一年，可以不調(diào)整貸款分類，而且強(qiáng)調(diào)銀行和信托借款要保持相應(yīng)的穩(wěn)定性，以此緩解金融機(jī)構(gòu)收回貸款的壓力。

上述國有銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，此前，無論是信托借款，還是開發(fā)貸和流貸，信托公司和銀行均面臨著極大的收回壓力，“如果出現(xiàn)大規(guī)模的展期情況，銀行的關(guān)注類信貸會在短期內(nèi)大幅上升”。

在這種情況下，為了降低自身風(fēng)險，銀行和信托公司不僅要求房企項目的資金實現(xiàn)閉環(huán)管理，而且還加大斷貸和抽貸力度，導(dǎo)致房企流動性進(jìn)一步惡化，尤其是未出險房的風(fēng)險加大，旭輝即屬此類。

上述國有銀行人士認(rèn)為，16條通過對金融機(jī)構(gòu)免責(zé)，一定程度緩解了未出險房企償付壓力，避免了因擠兌而加速出險的情況，“金融機(jī)構(gòu)壓力減輕了，對房企也就不會逼債了，用時間換空間”。

16條還對個人房貸按揭也給予支持，如果購房者因疫情影響出現(xiàn)按揭貸違約的情況，可以協(xié)商延展期，以避免法律違約。這一措施，不僅最大限度照顧了購房者的權(quán)利，也保障了銀行的權(quán)益。

第三方面是針對恢復(fù)房地產(chǎn)市場的政策，既包括針對房企的開發(fā)貸一視同仁，穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，強(qiáng)調(diào)債券和信托對房地產(chǎn)融資支持，也包括首付和按揭利率因城施策等針對購房者的條款。

反響不一

監(jiān)管層從債券融資、開發(fā)貸、流貸、信托融資、保交付、展期等多個層面發(fā)力，股市和債市持續(xù)修復(fù)，也讓多數(shù)房企感到曙光即將到來。

一家20強(qiáng)房企的融資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，16條下發(fā)后，他所在公司第一時間進(jìn)行研究，得出的結(jié)論“偏正面”，“這些政策雖然不能解決根本問題，但能解決企業(yè)的一部分困難，可以喘口氣了”。

此前，包括其老板在內(nèi)的管理層普遍對房地產(chǎn)未來缺乏信心，甚至萌生退意，但一系列政策陸續(xù)出臺，讓他們看到了監(jiān)管層的決心，也增加了對未來的信心，“現(xiàn)在我們要做的一是保交付，二是保證經(jīng)營穩(wěn)定”。

看到希望的不僅是該20強(qiáng)房企，前述房企投資人士表示，當(dāng)房企看不到任何希望時，躺平是唯一的選擇，但一系列政策陸續(xù)出臺，并非像原來一樣擠牙膏，而是具有系統(tǒng)性和完整性，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，“說明房地產(chǎn)并沒有被拋棄”。

無論是金融界人士，還是房企人士，均清楚地知悉，目前房地產(chǎn)主要問題在市場，如果房地產(chǎn)市場無法回暖，多數(shù)房企還是無法走出風(fēng)險泥潭，但金融政策出臺無疑為市場回暖預(yù)留出一定空間。

上述房企投資人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場主要問題是信心和預(yù)期，而不是購買力和需求不足的問題，“今年的存款還是增長的，說明有購買力，一二線城市改善型需求也很大，問題是如何恢復(fù)信心和預(yù)期”。

政策雖然不能從根本上解決房地產(chǎn)市場的需求和信心，但讓房企看到了希望，“不是說這些政策多么見效，而是看到監(jiān)管層對風(fēng)險容忍的底線，也看到了監(jiān)管層托底的決心”，該房企投資人士表示。

多數(shù)地產(chǎn)及金融人士認(rèn)為， “不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險”是監(jiān)管的底線，在政策的上限和下限之間，無疑還預(yù)留較大的彈性空間，而這也讓多數(shù)房企看到希望。

但上述地方銀行人士表示，經(jīng)歷地產(chǎn)風(fēng)波后，金融機(jī)構(gòu)和地方住建部門相當(dāng)謹(jǐn)慎，政策雖然鼓勵銀行和地方住建部門對融資及預(yù)售資金監(jiān)管適度放寬，但具體實施過程中，不同地方的力度和效果也不同。

從城市來看，一二線城市由于房地產(chǎn)市場相對較好，政策落地空間也大，而三四線城市，由于項目去化較慢，無論銀行還是地方住建部門，對政策的響應(yīng)程度相對更為謹(jǐn)慎。

對保交付壓力較大的城市，銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的空間較小，該地方銀行人士認(rèn)為，如果再有項目出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管的問題，“我估計地方住建部門的人會被嚴(yán)厲追責(zé)，所以空間不會太大”。

托底

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月7日至13日一周，全國58個城市新建商品房銷售面積同比下滑34.9%，環(huán)比下降28.1%，各線城市均出現(xiàn)較大幅度的下滑，延續(xù)了10月的下滑趨勢。

上述房企投資人士表示，9月市場曾出現(xiàn)一定程度回暖跡象，但10月再次出現(xiàn)下滑，并延續(xù)到11月。而且，房地產(chǎn)市場從2021年下半年開始下滑，如果與2020年同期相比，下滑幅度更甚。

銷售下滑帶來的影響是顯而易見的，在公開發(fā)債、信托和開發(fā)貸普遍缺失的情況下，銷售回款成為房企唯一的資金來源。但銷售回款又有一部分受制于預(yù)售資金監(jiān)管，而無法自有提取。

從2022年房企中期業(yè)績或三季度業(yè)績會透露的信息來看，多數(shù)民營房企的大部分預(yù)售資金停留在項目層面，無法回流到集團(tuán)用來償債和補(bǔ)充流動性，這也是房企出險的主要原因之一。

上述房企投資人士表示，今年以來，多數(shù)民營房企和混合所有制房企均暫停了投資，最大限度減少支出，但仍然無法避免出險，根源就是銷售回款減少，償債支出增加，導(dǎo)致失血過多。

上述國有銀行人士也認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，不排除有更多的民營房企出險，所以監(jiān)管層當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)住市場，“市場只有穩(wěn)住了，才會有回暖的可能，如果成交和下滑一直向下，只會更差。”

一系列政策方向著眼于給予房企更多時間和更大空間來化解風(fēng)險，該國有銀行人士認(rèn)為，無論是政策支持，還是房地產(chǎn)市場，基本不存在外界認(rèn)為的反轉(zhuǎn)的可能，但監(jiān)管層也不希望房地產(chǎn)風(fēng)險持續(xù)蔓延和深化，所以一系列金融政策也是對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的托底。

融資的三支箭，目前已經(jīng)射出兩支，“股權(quán)融資”的第三支箭是否會射出、什么時候射出？金融行業(yè)人士普遍認(rèn)為，政策出來較為容易，但與第二支箭一樣，股權(quán)融資同樣難以通過市場化方式實現(xiàn)。

“發(fā)中票由中債增擔(dān)保，投資人還能接受，股權(quán)融資怎么讓投資人認(rèn)可”，上述國有銀行人士認(rèn)為，相比前兩支箭有充分的抵押物和擔(dān)保，第三支箭很難找到對應(yīng)的保障措施，而且投資人面臨的風(fēng)險更大。