“做動(dòng)能十足的馬拉松選手”，這是上市以來(lái)美的置業(yè)的定調(diào)。三年多以來(lái)，美的置業(yè)以量變積蓄潛能，實(shí)力逐漸被市場(chǎng)看見(jiàn)。

3月28日，美的置業(yè)舉行2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，同時(shí)也是發(fā)布2021業(yè)績(jī)公告后的首個(gè)交易日。截至收盤(pán)，美的置業(yè)股價(jià)15.78港元，單日漲幅9.74%，成為內(nèi)房股為數(shù)不多翻紅的股票。

目前美的置業(yè)股價(jià)逐漸接近17港元/股的發(fā)行價(jià)，雖然仍處于破發(fā)狀態(tài)，但相較于內(nèi)房股大面積破凈，美的置業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)仍給了長(zhǎng)期堅(jiān)守的投資者帶來(lái)了鼓舞。

行業(yè)深度調(diào)整，部分房企深陷流動(dòng)性泥潭，再到政策支持穩(wěn)健房企并購(gòu)出清行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，美的置業(yè)在2022年開(kāi)年連續(xù)獲得銀行信貸支持，積累逐漸凸顯，9天時(shí)間股價(jià)漲幅達(dá)57.8%，市盈率超旭輝集團(tuán)，其慢變量潛能正在向市場(chǎng)釋放。

01

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與補(bǔ)利潤(rùn)短板

2021年是房地產(chǎn)史上最艱難的一年，房企陷流動(dòng)性危機(jī)接連暴雷，市場(chǎng)下行，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承壓。2021年，卻是美的置業(yè)突圍的起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售金額1371.4億元，同比增長(zhǎng)8.7%。

相較于大量房企完不成全年業(yè)績(jī)，美的置業(yè)順利達(dá)標(biāo)，并取得小幅增長(zhǎng)，穩(wěn)健增長(zhǎng)再一次被市場(chǎng)驗(yàn)證。

2021年?duì)I業(yè)收入同比增幅達(dá)到40.4%，達(dá)737億元，成為同等規(guī)模中的結(jié)轉(zhuǎn)較快的房企，其交付能力以及過(guò)往銷(xiāo)售增長(zhǎng)為收入規(guī)模擴(kuò)大奠定了良好基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)全國(guó)交付房屋超7萬(wàn)套，交付率高達(dá)90%。

銷(xiāo)售金額和收入讓市場(chǎng)眼前一亮，但其利潤(rùn)表現(xiàn)未能擺脫整體行業(yè)下滑的態(tài)勢(shì)。2021年，美的置業(yè)毛利潤(rùn)約為135億元，同比增長(zhǎng)15.8%；核心凈利潤(rùn)約為55億元，同比增長(zhǎng)13.6%。在高結(jié)轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下，兩個(gè)利潤(rùn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。但其毛利率和凈利潤(rùn)率分別為18.3%、7.19%，連續(xù)多年下降，歸母凈利潤(rùn)約為37.44億元，同比出現(xiàn)下降。

房地行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，盈利能力下滑，利潤(rùn)水平向制造業(yè)靠近，這是行業(yè)普遍現(xiàn)象，同時(shí)也是美的置業(yè)面臨的課題。

為提升利潤(rùn)水平，補(bǔ)足短板，美的置業(yè)持續(xù)進(jìn)行精細(xì)化管理，提升管理紅利，已取得一定成果。數(shù)據(jù)顯示，2021年，美的置業(yè)共創(chuàng)精益管理案例超3萬(wàn)條，實(shí)現(xiàn)降本金額3億元，開(kāi)發(fā)效率整體提升了16%。

02

城市深耕與升級(jí)策略或突圍盈利難題

除了通過(guò)精細(xì)化管理提升盈利能力，美的置業(yè)原有的戰(zhàn)略堅(jiān)守也在助力公司突圍。

從2019年開(kāi)始的城市升級(jí)和深耕策略正在激發(fā)更大的能量，這些高能級(jí)城市為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供保障的同時(shí)，或?yàn)楣疚磥?lái)的利潤(rùn)率回歸奠定了基礎(chǔ)。

根據(jù)房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)律，2021年結(jié)轉(zhuǎn)的低利潤(rùn)項(xiàng)目很大一部分是2019年以及2020年銷(xiāo)售的項(xiàng)目，而那時(shí)正是美的置業(yè)城市升級(jí)戰(zhàn)略的開(kāi)始。

城市升級(jí)，進(jìn)入到更高等級(jí)的城市，美的置業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力不足以對(duì)抗當(dāng)?shù)佚堫^，也難以撼動(dòng)巨無(wú)霸過(guò)江龍的地位，在獲取新地塊以及獲取成本方面并不占優(yōu)勢(shì)。表現(xiàn)在利潤(rùn)方面，整體利潤(rùn)水平競(jìng)爭(zhēng)力稍弱。

同時(shí)，2019年和2020年正是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格高企的階段。高價(jià)買(mǎi)地銷(xiāo)售遇上市場(chǎng)下行，利潤(rùn)表現(xiàn)較差。也就意味著，按照地產(chǎn)的利潤(rùn)周期看，目前結(jié)轉(zhuǎn)的為美的置業(yè)利潤(rùn)低谷的產(chǎn)品。

而在多年深耕之后，美的置業(yè)逐漸退出低能級(jí)城市，回歸長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及一二線(xiàn)以及強(qiáng)三線(xiàn)核心城市，聚焦29個(gè)城市進(jìn)行深耕，在當(dāng)?shù)氐钠放菩б鎸⒌玫酵癸@。

截至2021年底，其土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，二線(xiàn)以上城市土儲(chǔ)面積占比66%，深耕經(jīng)濟(jì)區(qū)土儲(chǔ)面積占比52%。2021年新增土儲(chǔ)總二線(xiàn)以及城市土儲(chǔ)面積占比91%，新增深耕經(jīng)濟(jì)區(qū)土儲(chǔ)面積占比72%。

隨著地產(chǎn)深度調(diào)控，土地市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、回歸常態(tài)，目前擁有資金優(yōu)勢(shì)的美的置業(yè)有機(jī)會(huì)在核心城市獲取更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，并且成本更低，未來(lái)的利潤(rùn)表現(xiàn)有望企穩(wěn)，并逐步回升。

地產(chǎn)調(diào)控周期性波動(dòng)帶來(lái)土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的波動(dòng)，也同樣帶來(lái)利潤(rùn)出現(xiàn)周期變動(dòng)。當(dāng)環(huán)境變化時(shí)，數(shù)據(jù)指標(biāo)亦將發(fā)生變動(dòng)，從上述邏輯看，目前或許為優(yōu)質(zhì)房企的利潤(rùn)的較低位水平。

03

財(cái)務(wù)健康并購(gòu)以“穩(wěn)”為主基調(diào)

城市布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化在慢慢進(jìn)行，美的置業(yè)的降杠桿同樣遵守慢變量思維。美的置業(yè)CFO林戈在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司反對(duì)抽脂式去杠桿，踐行科學(xué)去杠桿。

設(shè)定一個(gè)合理的降負(fù)債周期，是監(jiān)管的要求，也是目前房企需要遵循的思路。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率降至46.3%，現(xiàn)金短債比提升至1.71，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至72.1%，指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，三道紅線(xiàn)指標(biāo)踩中一條紅線(xiàn)，處于黃檔。

回顧美的置業(yè)上市以來(lái)的財(cái)務(wù)思維，融資成本降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，都是在一步步增強(qiáng)鞏固財(cái)務(wù)安全的邊界，并不急于求成。

于企業(yè)而言，慢即是快，一步步穩(wěn)扎穩(wěn)打比突然的爆發(fā)更為健康，也更為長(zhǎng)久。

伴隨公司銷(xiāo)售、布局、財(cái)務(wù)等多維度的發(fā)展，公司評(píng)級(jí)和資本市場(chǎng)信用提升，在市場(chǎng)大調(diào)整中，美的置業(yè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，于2022年以獲得包括建行、農(nóng)行、交行以及招行四家銀行390億元并購(gòu)貸記保障性租賃住房貸款以及360億元按揭專(zhuān)項(xiàng)包。

獲取資金支持，美的置業(yè)在收并購(gòu)市場(chǎng)仍堅(jiān)持審慎原則，總裁郝恒樂(lè)表示并購(gòu)資金主要用于對(duì)合作項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)，使項(xiàng)目進(jìn)展更加順利；提高權(quán)益銷(xiāo)售占比，并通過(guò)股權(quán)置換退出低能級(jí)城市。同時(shí)要求公司2022年要提升權(quán)益比，合作項(xiàng)目數(shù)量占比小于50%，拿地權(quán)益占比大于75%。

從資金使用和并購(gòu)策略看，美的置業(yè)并沒(méi)有大的擴(kuò)張計(jì)劃，仍聚焦安全，以“穩(wěn)”為主。這是長(zhǎng)期主義價(jià)值觀引領(lǐng)下的決策，做大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)補(bǔ)盈利短板，城市布局優(yōu)化與深耕策略，以及財(cái)務(wù)安全邊界鞏固的系列措施，美的置業(yè)遵循慢變量思維，亦正在積蓄動(dòng)能。