區(qū)域市場綜述

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS監(jiān)測，2022年4-5月，華北大區(qū)重點城市天津、青島兩個城市累計開盤36個，共推出3558套，其中，純新盤項目占比7%，剛需改善項目占比81%，剛需產品熱銷。天津的中國鐵建(601186)花語尚東、青島的融創(chuàng)·影都壹號宸悅等項目由于品牌地產口碑、區(qū)位優(yōu)勢及配套完善等原因實現(xiàn)開盤熱銷。

天津：“五一”假期前后集中開盤，推盤力度增大

重點監(jiān)測30個項目32次開盤，本月開盤項目以老盤加推為主，新盤首開項目占6席。剛需及剛改仍占主流，少數(shù)改善型項目。推出房源約2841套，新開盤價格保持穩(wěn)定，整體去化效果一般。從區(qū)域來看，四大區(qū)域均有放量，開盤項目仍集中在環(huán)城四區(qū)，且為放量主力區(qū)域，推出房源最多。

4-5月天津實際開盤項目區(qū)域分布

? 天津：東方和府（2022.5.1）

價格優(yōu)惠：無優(yōu)惠

認購去化：10%

客戶定位：剛改客群為主

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、東方和府位于天津環(huán)城四區(qū)東麗區(qū)津濱大道板塊，該板塊由津濱大道，昆侖路，外環(huán)東路以及雪蓮南路圍合而成，整體目前城市界面呈現(xiàn)居住區(qū)的概念；

2、該板塊內擁有天津耀華濱海學校，以及東側外環(huán)外的新立郊野公園，惠民公園、東麗公園等生活度假區(qū)域。周邊目前整體的消費型的生活圈包括金地商業(yè)廣場、河東萬達商業(yè)廣場、愛琴海商業(yè)廣場，以及7月開業(yè)的東麗萬達廣場等生活配套；

3、東方和府項目南側2.4公里，是目前津濱輕軌9號線張貴莊站，是天津市區(qū)與濱海新區(qū)連接的軌道通線路；

4、1公里以內現(xiàn)有張貴莊小學、天津濱海耀華學校，4公里處有增興密小學。目前學校教育配套可滿足區(qū)域板塊內居民的需求；

5、東方和府作為東麗區(qū)津濱大道板塊新建商品房社區(qū)之一，也是目前津濱大道南側在售的全新商品房社區(qū)項目，具有完善的生活配套，教育配套和醫(yī)療配套，采用新中式建筑外檐，建筑頂部出挑飛檐，相對社區(qū)在片區(qū)內的風格更為新穎。

項目不足

周邊暫無軌交。

?天津：保利時代（2022.5.16）

價格優(yōu)惠：無優(yōu)惠

認購去化：15%

客戶定位：剛需客群為主

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、保利·時代堅守人居的品質，從凱文·林奇的理念中吸取設計靈感，　社區(qū)園境以“和趣”為初心，打造一處時尚、藝術、現(xiàn)代、沉浸式森活的社區(qū)園林，南北四大主題園境，四時變幻流轉，其中生長著8~9層闊境洋房；

2、保利·時代溯源“時代系”產品理念，以「時代5觀標準打造臻品戶型，建筑面積包括80/89/99/113/132㎡戶型；

3、項目周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療一應俱全，坐擁三橫三縱路網,近距地鐵1/6號線便捷全城，社區(qū)配套12班制千平幼兒園，周邊區(qū)重點、公辦中小學,全齡教育資源環(huán)繞，擁享津南吾悅廣場、新華城市廣場月壇商廈三大商圈，近距津南醫(yī)院、海河醫(yī)院等醫(yī)療機構,為健康保駕護航。

項目不足

項目距離天津市中心有一定距離。

?天津：中國鐵建花語尚東（2022.5.15）

價格優(yōu)惠：無優(yōu)惠

認購去化：40%

客戶定位：洋房定位改善類產品；高層為剛需剛改產品

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、中國鐵建·花語尚東位于東麗區(qū)金鐘街板塊，屬于新外環(huán)內。項目聚合立體路網、多維商業(yè)、醫(yī)療配套、城市生態(tài)公園等資源，打造大型生活住區(qū)。

2、中國鐵建?花語尚東項目，依托金鐘環(huán)線、地鐵6號線、10號線（在建）、Z2線（規(guī)劃中），于大畢莊站旁，打造以軌道交通為樞紐，聚合立體路網、多維商業(yè)、醫(yī)療配套、城市生態(tài)公園等資源的大型生活住區(qū)；

3、項目住宅產品分為洋房與高層兩類產品，其中洋房定位改善類產品，戶型面積從98㎡至142㎡，戶型格局均為三室雙衛(wèi)；高層為剛需剛改產品，75㎡、86㎡兩室單衛(wèi)，89㎡三室單衛(wèi)，99㎡三室雙衛(wèi)，涵蓋市場主流寬廳戶型，滿足不同年齡層及客群需求；

4、周邊商業(yè)、教育、生態(tài)資源豐富，周邊15萬m商業(yè)MALL、逸陽文思小學、金鐘街智慧公園（待建）均緊鄰項目地塊，縱享5分鐘全維生活圈；同時項目自身還配套有9班優(yōu)質幼兒園，為業(yè)主提供舒適便捷的生活學習娛樂，環(huán)境；

5、整盤人車分流，規(guī)劃清晰，打造宜居大盤。城市公園-景觀主軸-社區(qū)中心景觀-組團景觀四級景觀層次分明互相銜接。居民生活其中，可感受城市中少有的森語生活。

項目不足

項目距離天津市中心有一定距離。

青島：整體推盤量下降，市場分化日益明顯

截止目前青島重點監(jiān)測4個項目開盤，共推出717套房源，推盤量明顯下降降，開盤項目主要分布在黃島和膠州兩個區(qū)域。總體價格相對穩(wěn)定，市場工抵房等特價房源一直存在，贈送車位、物業(yè)費等優(yōu)惠保持延續(xù)，購房者受預期及疫情影響，觀望情緒濃厚，表現(xiàn)理性，總體市場去化水平一般。

?青島：狀元城（2022.4.23）

認購去化：2022年4月23日項目首開，推出高層1#（18層）、3#（26層）、5#（18層），116㎡、126㎡、135㎡、153㎡三居、四居產品，共計237套房源，整體均價19800元/㎡（毛坯），1#均價19870元/㎡，3#均價19300元/㎡，5#均價21900元/㎡，高層贈送B1層車位1個。開盤當天認購110套，去化率46%。

客戶定位：地緣性客戶考慮改善住房為主，年齡35-50歲占主力。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、項目周邊少有競品，配套齊全。毗鄰實驗初中、西海岸一中、江山路一小，周邊一公里內形成了12年完備教育體系。離黃島三大商圈都很近之外，開發(fā)商自己建設的居然之家就在北鄰，也說明綜合體先做配套的優(yōu)勢。

2、狀元城還結合地塊的東西高差，利用架空層做了一個社區(qū)鄰里中心，與東大門合圍成內部廣場，也和東邊的峨眉山路無縫銜接。住宅部分在地下三層車庫的基礎上架空而起，顯得地勢很高，而且這里雖然地處城市核心，但四周無高樓，各個樓座的視野都是十分開闊，沒有阻擋和壓抑感。

項目不足

項目開發(fā)商品牌知名度不高。

?青島：融創(chuàng)·影都壹號宸悅（2022.4.25）

認購去化：2022年4月25日項目加推洋房2#（9F）、3#（10F），129/139三房產品，共計76套房源，去化8成，普惠3萬，按揭首付4成以內98折，按揭首付5成以上及分期98折+2萬車位優(yōu)惠券；全款98折+4萬車位優(yōu)惠券。優(yōu)惠后均價19000元/㎡（毛坯）

客戶定位：周邊改善客戶為主。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點1、品牌開發(fā)商，項目東側為商業(yè)綜合體---融創(chuàng)茂，本項目位于東方影都核心位置，可直接享受到影視產業(yè)園、大劇院、酒店群、游艇會等九大醇熟配套；星海灘公園、紅樹林度假區(qū)、城市陽臺風景區(qū)、唐島灣公園、小珠山風景區(qū)、西海岸生態(tài)觀光園等。周邊醫(yī)院有現(xiàn)已建成可容納200個床位的海康醫(yī)院（未投入使用），未來將引進優(yōu)質醫(yī)療資源滿足片區(qū)醫(yī)療需求。項目西側約9公里北京清華大學附屬青島醫(yī)院，全面提供世界一流醫(yī)療保障。2、教育學校有珠江路小學靈山灣校區(qū)（主體已封頂）、實驗初中靈山灣校區(qū)（規(guī)劃中）、青島西海岸星光島雙語小學（公立）、青島赫德雙語國際學校（從幼兒園到高中）黃島區(qū)第十二中學（原靈山衛(wèi)中學）。3、項目地處三地鐵貫通市區(qū)：M13(已通車)M6(建設中)雙地鐵M1（全線通車）+朝陽山隧道+濱海大道立體交通體系，帷幄城市脈搏，速享地鐵樞紐瞬捷紅利，瞬息接軌市區(qū)繁華。

項目缺點

項目價格整體偏高。

本月開盤

2022.4.24--2022.5.21部分典型項目開盤信息

下月預告

2022年5—2022年6月部分典型項目開盤信息

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